农村土地集体所有权

【范文精选】农村土地集体所有权

【范文大全】农村土地集体所有权

【专家解析】农村土地集体所有权

【优秀范文】农村土地集体所有权

范文一:农村集体土地确权 投稿:邱奓奔

农村集体土地确权,保障农民利益

2012年中央一号文件提出:要稳定和完善农村土地政策,“加快推进农村地籍调查,2012年基本完成覆盖农村集体各类土地的所有权确权登记颁证,推进包括农户宅基地在内的农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作,稳步扩大农村土地承包经营权登记试点”。所谓农地确权登记颁证,就是将农村集体各类土地的所有权和使用权以法律文书和政府文书的形式加以确认。党的十七届三中全会进一步提出,健全严格规范的农村土地管理制度,按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则,进一步完善农村土地管理制度。2010年中发1号文件更加明确具体地提出,有序推进农村土地管理制度改革,加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记颁证工作,工作经费纳入财政预算。力争用3年时间把农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农村集体经济组织。自2011年12月27日,温家宝总理在“中央农村工作会议”上提出 之后 农村土地确权登记工作正在各地展开。根据国土资源部、财政部、农业部去年5月份联合发布的《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》,要求到2012年底,全国范围内的农村集体土地所有权证应被确认到每个具有所有权的集体经济组织,做到农村集体土地确权登记发证全覆盖。 确认农村土地的所有权是否能够激励农民的生产积极性?弄否解决城乡土地同权的问题?下面我就我国农村土地所有权确定提出的依据,以及这项政策的意义俩方面简单谈一谈农村土地确权问题。

首先,建国后我国的农村土地所有权经历了四次变化,依次是:1949年9月到1953年的土地改革,这次改革是是革命战争年代中国共产党关于农村土地问题的政策主张和根据地“分田分地”探索在夺取政权条件下的一次充分的实现,是抗日战争和解放战争时期解放区土地改革的延续、扩展和深化。实现了几代人“耕者有其田”的夙愿,土地基本完全私有(农民可以买卖、租佃,但要受一定的限制。);1953年到1957年互助合作运动中的土地制度改革,此次改革中建立了初级农业合作社,农民保有土地的所有权,但是土地的使用权要统一交给初级农业合作社。这是农户私有土地向集体公有土地的过渡;第三次土地改革是在1958-1978年的公社体制下进行的,在这次改革中原属于各农业合作社的土地和社员的自留地、坟地、宅基地等一切土地,连同耕畜、农具等生产资料以及一切公共财产都无偿收归人民公社三级所有。由此可见第三次的土改将土地的所有权基本归于集体;第四次的土地改革及1979年至今的“集体土地,家庭承包经营”的改革,改革的基本精神是充分实现集体土地所有权利益的同时,赋予农民长期而有保障的土地使用权;这一制度的政策内容包括坚持农村土地集体所有长期不变,集体土地家庭承包经营长期不变,允许农户在承包期内依法、自愿、有偿转让土地经营权,允许集体经济组织拍卖荒山、荒地、荒坡、荒滩的经营权,在具备条件的地方可以通过有偿转让集中土地的经营权来实行适度的规模经营。 经历过四次的土地改革:私有到集体所有集体经营再到土地承包,我国农村土地制度不断地完善,但是农村的土地产权问题也趋于复杂了。目前,我国土地产权中属于私人产权的有集体建设用地使用权、农用地承包经营权和农民宅基地使用权三项。不过,这些产权终究缺乏明确而独立的产权证书。而且这些产权证明缺乏独立性。由此可见,农民的产权其实是很不完整的。举例而言,农民的承包权之转让,就必须经过作为所有人的集体认可。所以,土地确权登记,赋予农民以独立而完整的产权。为农民独立地享有、行使这种产权,提供了技术保障。比如,农民获得了承包地的产权证之后,转让承包地就未必要找村集体批准,最多只经其登记

备案即可。甚至,这一确权登记意味着现有的农村土地产权格局的更长期化。 由上面的叙述可以知道,土地确权这场革命在我国展开是有必要的。5月22日,在由国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察徐绍史主持召开第13次部长办公会上听取了全国农村集体土地确权登记颁证工作情况的汇报,认为目前农村集体土地确权登记发证工作总体进展顺利,工作进度基本在落实过程中。

全国各地如火如荼的展开了农村土地确权登记,首先有可能打开城乡土地同权之门。这是因为在土地确权登记过程中,小产权房的规模、分布,将会被初步弄清。据此,有关部门、地方政府可以制定出合理的解决方案。而一旦农民拿到产权证,其自主利用土地的冲动一定会增强。农地确认,让土地制度逐渐回到本来的正常状态:农民拥有完整而独立的产权,而这为人口、土地等资源在城乡之间自由流动,增加了一个条件。 第一,这些证书是农民权利和政府承担保护农民权利的责任的证书,它们将使农民真正成为土地的主人。 第二,这些证书的存在将极大地促进农村内部和城乡之间土地资源的合理配置。由于这些证书成为农民权利的保障,因而有望使农民更加积极地参与土地市场的交易活动,使土地作为要素加快自由流动起来。 第三,这些证书从法律上明晰、确认和保障了农村集体与农民之间、村民之间的利益关系,为村民独立人格的形成、为农村民主建设的推进奠定了基础。由于当初许多农村土地发包、承包以及之后承包关系调整的时候都曾积累了一些纠纷,这一次要确权登记颁证,矛盾便集中爆发出来。为此,成都市根据一些地方的经验,普遍在农村村民小组建立了“村民议事会”,推选一些德高望重的农民牵头主持公道、协调关系,使农户之间、农户和集体之间的矛盾关系得以理顺和了断,承包地、宅基地、自留地的边界得到划清、确认,土地产权清晰了,村民之间、村民与村集体之间关系也更加和谐了。

随着农村经济社会的发展,或许人们可以期待,持有土地权证的农民将以土地合作社等形式组织起来,以更强的谈判能力和更低的成本参与到交易和流转市场中去;由于农民权利的有效保障和农民自身能力的提高,他们将更充分地实现自身的经济利益和民主权利,村民自治的质量也将不断有所提高。

范文二:农村集体土地确权 投稿:陶脼脽

水城县农村集体土地确权登记发证

2014年4月24日在蟠龙镇,镇政府会议室召开水城县农村集体土地确权登记发证工作会,参加会议人员及单位(县国土资源局、贵州第一测绘院、蟠龙镇、金龙村干部),会议确定蟠龙镇金龙村为我县农村集体土地确权登记试验点。金龙村共有八个村民小组,约718户。

4月25日—4月29日,县国土资源局会同贵州第一测绘院及蟠龙镇、金龙村干部进村摸底调查,逐户确认户主姓名及宅基地使用面积。在调查过程中遇到以下问题:

1、外买商品房已办有房产证、土地使用证,户口还在本村是否可以申请农村宅基地。

解:根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。只要属于本村农业户口没申请过农村宅基地即可申请。

2、 假说一家人只有100m²已分户分三户,这确权办证时

是在这100m²基础上分三户办理,还是另外两户有权重新申请宅基地。

解:根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民新建住宅,其

宅基地的面积标准:

(一)城郊、农村集镇和圩区,每户不得超过160平方米;

(二)山区和丘陵地区,每户不得超过160平方米;利用荒山、荒地建房的,每户不得超过300平方米。 农村村民符合下列条件之一的,可以申请使用宅基地:

(一)因结婚等原因,确需建房分户,原宅基地面积低于分户标准的;

(二)因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的;

(三)经县级以上人民政府批准回原籍落户,没有住宅需要新建住宅的;

(四)原有宅基地被依法征用的;

(五)县级以上人民政府规定的其他条件。

农村村民建住宅,由本人提出用地申请,经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意,乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府批准;其中,占用农用地的,依照《土地管理法 》第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。

2、 以前办证时只有几十平方,可现在超太多,确权办证

时按以前的平方还是现在的平方。

3、 本村村民跨村修建,在本村没房屋。

4、 房屋超过农村最大宅基地标准,但已是多年的老房

屋,确权发证按多少平方。

5、 一户人有多处房屋在本村,确权几个。

解:《中华人民共和国土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

6、 本人在外,确权四至时,由村委代签还是必须本人。

解:不能代签,只能由委托人到司法部门办理公证委托才能代签。

7、 房屋是早期修建,后期户口转入居民户口。

解: 房屋所有权还是属于你的,不过土地使用权至你房屋灭失为止。也就是说对该房屋,你不能进行重建、加建、改建等。当然,法律规定了,房屋的所有权必须经过登记才能确认,如果没有进行过登记的,你就只有居住使用的权利了

8、 房屋过大分户在儿女名下,可儿女未满十八岁。 解:农村村民有下列情形之一的,不予批准使用宅基地:

1、年龄未满十八周岁的;

2、原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分

户需要的;

3、出卖或者出租村内住房的。

范文三:农村的集体土地所有权属于谁 投稿:雷襬襭

农村的集体土地所有权属于谁

国家宪法规定,中国是社会主义公有制,土地属于国家所有和集体所有。

集体,谁代表集体?村上认为,村级行政组织是土地的所有者,组或生产队认为应该属于自己,而且现在有的地方乡镇也站出来说农村土地属于乡镇所有。

根据是"三级所有、队为基础"。

但我认为,农村集体土地属于组或生产队所有是比较符合客观实际的,也是合理、合法的。理由有三:

一是根据农村现状,农村分田到户是以组或生产队为单位,甲生产队人平1.2 亩,乙生产队可能是1.3 亩,老百姓无任何意见,甲生产队的没有去乙生产队争取平均。

二是根据历史形成。集体经济组织是在合作化运动中,农民将自己的土地交由生产队管理经营,形成了生产队,不是交给村上,更不是交给乡镇。

三是人民公社草案规定。1962 年9 月召开八届十次全会通过《农村人民公社工作条例修正草案》,重新做出规定:"生产队是人民公社中的基本核算单位。

生产队范围内的土地,都归生产队所有。生产队所有的土地,不经过县级以上人民委员会的审查和批准,任何单位和个人都不得占用。"其中,明确了归于生产队所有。

四是人民公社消失的现实。规定了三级所有,公社一级在计划经济年代是从事农业生产的组织者,但不是土地的所有者,而且,公社这种集体管理模式经过实践检验,是完全不符合中国情况的,并在改革开放初期就予以废除了的,就没有了乡镇、公社一级对土地权属的控制。因此乡镇一级的所有权在历史上就是否定了的。所以,我们坚决不要再走历史的老路。至于村一级,类似公社的情况,原来叫大队,也是主要从事农业生产经营的,不是土地的所有者,至于通过"撵地"建立的公共设施,比如村小、村办公室等设施,我倒建议采用等额股份的形式明确到组或生产队,没有收益就作为公共贡献,有了收益,就该分配到组,进而分配到农户。比如闲置村小的出租收益等等。

另外,将农村集体土地还其本来面目,有益于规范化政府的建立,有利于市场经济制度的完善,有助于国家政权的稳固。如果一旦在村,特别是在乡镇一级的土地所有权开了口子,就会造成上级行政权利对下级利益的消减甚至侵害。

——来自中国招商网

范文四:集体土地所有权和农村宅基地使用权 投稿:蒋谁谂

关于加快我县集体土地所有权和农村宅基

地使用权登记发证工作的通知

各乡(镇)、国土资源管理所:

为深入贯彻实施《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》和国土资源部《土地登记办法》和《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发〔2008〕146号)、《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》(国土资发

[2001]359号)文件精神。经县政府研究决定,在充分利用第二次土地调查成果的基础上,加大工作力度,进一步加快集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作。现将有关事项通知如下:

一、充分认识集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作的重要性

依法加快集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作,是保护农民土地合法权益,维护农村社会稳定的根本途径。依法确认农民集体经济组织长期而稳定的土地所有权和保护宅基地使用权人的合法权益,是保护农民的根本利益,贯彻落实党的农村政策的需要,也是激发农民和农村集体经济组织保护耕地积极性的需要,宅基地使用权登记涉及农村千家万户,关系广大农民群众的切身利益。经登记后的集体土地所有权和宅基地使用权受法律保护,是今后我县土地征收(用)补偿、房屋拆迁安置、宅基地依法流转、宅基地复垦整理等工作的重要依据,加快集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证

工作,有助于依法保农民的合法权益。为此,各乡(镇)、基层国土资源管理所要充分认识加本项工作的重要性和紧迫性,站在贯彻落实科学发展观,推进社会主义新农村建设,维护社会和谐稳定的高度,加强对集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作的领导,集中力量、集中时间、克服困难,确保本项工作如期完成。

二、集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作范围

1、本县辖区内所有村委会;

2、本县辖区内已审批并且建成住房的宅基地, 年全民发证遗漏的宅基地。

三、登记程序

1、申请。农村集体土地所有者或农村宅基地合法使用者应提交土地登记书面申请。

2、提交资料。(1)农村集体土地所有者应提交:土地登记申请书;土地登记法人身份证明书;土地登记委托书;土地权属界线核定书、协议书、确认书;土地权属证明材料和其他证明文件;

(2)农村宅基地合法使用者应提交土地登记申请书、申请人身份证、户口簿、农村宅基地批准资料或其它土地权属来源证明、房屋所有权证或其它地上物权属证明等材料。

申请人应当如实提交上述材料和反映真实情况,并对申请材料实质内容的真实性负责。

3、受理。由土地所用者或农村宅基地合法使用者向基层国土资源管理所提交申请登记资料,经基层国土资源管理所审查合格后出具意见并提交乡(镇)政府审批,完成后由国土资源管理所按批交县审批大厅国土资源窗口受理。

4、审核。由国土资源局地籍规划室对窗口受理的申请材料进行初步审查,审查后,认为符合土地登记条件的,提出初审意见并报局务会会审。

5、登记。经国土资源局会审无异议的,由县国土资源局报经县人民政府核准后办理土地注册登记,填写土地登记卡、制证。

6、发证。由土地所有权单位法人或农村宅基地使用者持本人身份证原件到县审批大厅国土资源窗口领取土地证。

三、宅基地使用权登记有关政策

严格落实1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法(修订)》“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的法律规定,遵循“尊重历史、面对现实、实事求是、妥善处理”的原则,切实解决宅基地使用权登记发证中存在的政策问题,严把宅基地使用权登记关口,坚持宅基地使用权登记必须达到 “权属合法、界址清楚、面积准确”的要求,严禁通过宅基地使用权登记使违法用地合法化。

(一)根据《国土资源部善于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》,宅基地登记面积不得超过规定的标准,(我县的宅基地

面积标准:山上乡镇0.4亩,平川乡镇0.3亩),对宅基地超占面积的,在办理登记时按下列情况处理:

1、《村镇建房用地管理条例》实施(1982年2月13日)以前农村村民建房占用的宅基地,至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积进行登记;

2、《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,超过部分按当时国家和地方有关规定处理后,可以按实际使用面积进行登记;

3、1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,按照实际批准面积进行登记。其面积超过规定标准的,可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积,待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府实施规划重新建设时,按有关规定作出处理,并按照各地规定的面积标准重新进行登记。

(二)已领取集体土地使用权证的宅基地,其住宅房屋至今尚未迁建、扩建、翻建的,或者已领取的集体土地使用权证遗失,但能有效证明其住宅房屋至今尚未迁建、扩建、翻建的,可以按原登记宗地、面积,换证或补发土地证书。

(三)有下列情形之一的,宅基地不予登记发证:

1、不符合土地利用总体规划或城(村)镇建设规划的;

2、土地违法违规行为正在处理的;

3、土地权属有争议的;

4、地上住宅房屋权属不清的;

5、因依法查封地上建(构)筑物和其它附着物等原因限制土地权利的;

6、农村居民新建住宅,应当退出旧房所占宅基地而没有退出的;

7、除继承外,农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的;

8、城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的;

9、土地管理政策法规规定的其他情形。

(四)如上级另有新规定的,由县国土资源管理局结合实际情况施行。

四、收费标准

1、集体土地所有权登记按每平方公里 1000?元(包括地籍调查,测绘制图和登记费);

2、农村宅基地使用权登记发证每户取5元工本费。

五、各乡(镇)、基层国土资源管理所要制定工作计划,落实工作责任,设立专门的收件窗口,方便农民群众申请办理集体土地所有权和农村宅基地使用权登记;要积极主动工作,查清宗地的权属、界址和面积;要充分利用二调资料和已有权属来源材料,加快办理登记发证;要着眼长效管理,探索建立规范的土地登记管理机制,确保土地登记资料的现势性和实用性。对权属存在争议的,要依法、及时进行调处,维护社会的和谐与稳定。严格执行土地登记收费标准,不得通过集体土地所有权和农村宅基地使用权登记收费增加农民的经济负担。力争在2010年底前基本完成集体土地所有权和农村宅基地使

用权登记发证工作,做到权属纠纷基本解决,集体所有权证和农民合法使用的宅基地证全部放。

二〇一一年四月十七日

范文五:农村集体所有的土地不能转让土地使用权 投稿:史茮茯

原告(被上诉人 反诉被告):杨某   被告(上诉人 反诉原告):王某   2006年5月20日,王某(乙方)与回车镇黄湾村十一组(甲方)签订“征荒坡协议”约定:“……乙方征用甲方坡地及土地总费用为3万元。乙方必须将征地款一次性付给甲方,否则甲方有权终止合同。乙方在施工过程中,甲方负责协调好当地邻里关系,若发生纠纷,甲方负责协商解决。本次乙方征用甲方坡地为一次性买断,乙方拥有征用地的使用权。乙方在国家法律、法规、政策允许的范围内可以自行在征用的坡地上进行合理的改造和建设。……”2010年1月20日,王某与杨某签订“地皮转让合同”约定:王某将自己原买来的黄湾村河边组公路边一块地皮转让给杨某,转让价24.3万元;合同签订时交款10万元,剩余款待地皮挖好后交清;王某负责处理村组纠纷和河边道路不让过车事情;杨某负责处理土地和公路交费事情;如有违约支付对方违约金10万元。2010年1月21日,杨某支付王某地皮转让费10万元,王某给杨某出具了收条。杨某将荒坡挖至与西淅公路基本相平后,准备用以建设加油站,后由于某些原因无法实施,于是杨某以“地皮转让合同”无效为由,要求王某返还已付款10万元,为此双方发生纠纷。在庭审过程中,双方对荒坡上原有树木被毁损失及现有场地恢复至原有荒坡能种植附属农林作物的状态所需要的费用协商确定为共计1万元。   另,在二审过程中,原告王某提交五张照片,依此证明双方争议的土地开挖后的现状。   一、杨某的诉讼请求   1、双方所签订的土地使用权转让合同无效。   2、王某返还杨某已付款10万元。   二、王某的答辩理由及反诉请求   答辩理由:   1、双方签订的土地使用权协议实属是一种土地承包权流转,应是有效的合同。   2、杨某违约在先,应承担违约责任。   反诉请求:   1、杨某应支付违约金10万元。   2、若合同无效,应赔偿损失或恢复原状。   三、王某的上诉请求   1、原审适用法律错误,双方签订的土地使用权协议实属是一种土地承包权流转,原审认定双方签订的合同无效错误,该土地并不必要征收为国有。   2、杨某建设加油站与我无关,应当认定为合同有效,杨某应承担违约责任。   3、原审判决显失公平,明显偏袒被上诉人,由于杨某的原因不愿履行合同,违约在杨某,而原审法院在没让杨某承担开挖荒山时将荒山上的黄土、岩石丢弃给我造成的损失请求的情况下,判令对我造成的损失双方各承担50%显失公平。   请求二审法院撤销原审判决,一、二审诉讼费用由杨某承担。   四、杨某的答辩理由   1、上诉人称其与答辩人所签约“地皮转让合同”是土地承包权流转合同完全是无理狡辩,不论是从合同的字里行间所表现的内容,还是从字面所反映出的本质性质,均反映出该合同是土地使用权的转让,而不是土地承包经营权的流转。根据法律规定,土地在任何情况都归国家或集体所有,但这并不是影响土地使用权的转让,况且能转让的就是土地使用权,所有权不能转让,因此,上诉人关于合同性质的辩解是谎谬的。上诉人在上诉状中多处称“上诉人拥有的只是土地使用权,转让的也是一种使用权”,充分表明了合同转让的是土地使用权,而不是承包流转。   2、根据《合同法》第58条关于无效合同的处理结果,一审关于返还和赔偿的判决公平合理,完全有事实依据和法律依据。   综上所述,应当驳回上诉人的无理请求,维持原判。   一、一审法院的认定和判决   王某与回车镇黄湾村十一组签订的“征荒坡协议”的合同目的是转让土地使用权,王某利用受让的土地使用权进行建设施工。王某与杨某签订“地皮转让合同” 的合同目的也是转让土地使用权,杨某利用受让的土地使用权建设加油站。合同的目的和内容决定合同的性质,王某与黄湾村十一组之间不是农村土地承包关系,王某与杨某之间也不是农村土地承包经营权流转关系,而是土地使用权转让关系。本案双方当事人的合同标的是农村集体所有的土地使用权,该土地未被国家征收转为建设用地,杨某建设加油站也非经依法批准兴办乡镇企业,或乡(镇)村公共设施、公益事业建设使用农村集体所有的土地使用权,因此杨某与王某签订的“地皮转让合同”违反上述法律强制性规定,属无效合同。杨某主张合同无效符合法律规定,本院予以支持。   无效的合同无须履行,不存在违约的问题,故王某主张杨某承担违约责任,本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。据此规定,杨某要求王某返还已付款1O万元理由正当,本院予以支持。   杨某、王某均应当知道该土地归集体所有,王某无权转让该土地使用权,转让该土地使用权的合同违反法律强制性规定,因此杨某、王某对造成合同无效均有同等过错,应当按照各自的过错赔偿对方5O%的损失。   综上,一审法院判决:一、原告(反诉被告)杨某与被告(反诉原告)王某于2010年1月20日签订的“地皮转让合同”无效。二、被告(反诉原告)王某返还原告(反诉被告)杨某已付款10万元。三、驳回被告(反诉原告)王某的其他反诉请求。案件受理费2400元,反诉费2300元,合计4700元,杨某负担200元,王某负担4500元。   二、二审法院的认定和判决   上诉法院经过审理后认为:本院查明的事实除杨某所举五张照片外,其它查明的事实与原审法院查明的事实相同。   依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定,“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须申请使用国有土地,双方争议的土地属农村集体所有,且未被国家征收转为建设用地,在此情况下,杨某在该宗土地上建设油库,违反上述法律规定,且双方在签订“地皮转让合同”时,对该宗土地的用途应当是明知的,据此,一审判决双方所签订的“地皮转让合同”无效,符合法律规定,本院予以维持。因双方所签订的‘地皮转让合同无效,不存在承担违约责任问题,承担责任的基本原则是该合同取得的财产,应予以返还,造成双方签订的“地皮转让合同”无效双方均有过错,原审法院判决王某返还杨某已付款和对王某的损失各承担50%的责任正确,本院予以维持。

范文六:农村土地集体所有权主体初探 投稿:萧彰影

摘 要:我国从宪法再到基本法律再到基本法律以外的法律均明确规定,农村土地属于农民集体所有;集体所有权主体既不是自然人,又不是法人,也不是合伙组织;所有权主体不明导致农村土地集体所有权本身的存在缺乏法理依据。   关键词:农村土地;集体所有权;主体   中图分类号:F301.1 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2015)02-0034-02   我国《宪法》规定,“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有”;《物权法》规定,“集体所有的不动产包括:法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂”;《民法通则》规定,“劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有,包括:法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等”;《土地管理法》规定,“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有”。   可见,从我国的根本大法到基本法律再到基本法律以外的法律都对农村土地的所有权性质做出了规定,即(农民)集体所有。那么,什么是集体所权有呢?要讨论所有权,核心的问题是所有权主体。为此,我们对农村土地集体所有权的主体问题做一粗浅的探讨。   从现代民法理论来看,所有权主体必定是人,包括自然人和法人,这从相关法律规定也可得到印证。《民法通则》规定“为了保障公民、法人的合法的民事权益,正确调整民事关系,适应社会主义现代化建设事业发展的需要,根据宪法和我国实际情况,总结民事活动的实践经验,制订本法”,“中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系”。那么,农村土地集体所有权的主体究竟是自然人还是法人?亦或是其他组织?   一、农村土地集体所有权的主体是自然人吗   自然人拥有所有权的形式有两种:个人所有和共有。集体所有当然不可能是个人所有,那就剩下共有了。《土地管理法》规定,“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准”;《物权法》规定,“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有”,“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外”。由此,土地的集体所有似乎可以理解为土地的全体村民共有。但是,《物权法》还规定,“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”。依此,我们再做如下推导:土地集体所有实质上是全体村民的共有;在没有约定是共同共有还是按份共有的情况下,视为按份共有;按份共有人可以转让其享有的份额,而且作为其他共有人,集体内其他村民享有优先购买权;一个村民可将所有其他村民的土地份额全部购买过来;全村的土地归该村民一人所有,即全村的土地性质转化为私人所有。这与集体土地的公有性质相悖,因为《土地管理法》规定“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制”。因此,将农村土地集体所有理解为全体村民共有的假设是不成立的。   结论:农村土地集体所有权的主体不是自然人。   二、农村土地集体所有权的主体是法人吗   从法人的成立条件来看。《民法通则》规定,“法人应当具备下列条件:依法成立;有必要的财产或者经费;有自己的名称、组织机构和场所;能够独立承担民事责任。”第二、三条问题不大,关键是第一、四两条。第一条,农民集体是否是依法成立的呢?显然不是,农民集体是以自然村落为基础自然形成的,无须成立,更谈不上依法成立。第四条,农民集体能否独立承担民事责任呢?假设农民集体与他人为民事行为产生了债务,如果是法人,其应当以法人财产为限承担有限责任。有限责任是指公司等法人以公司注册资本,即股东的认缴资本为限,对外承担责任的形式。农民集体存在注册资本吗?显然没有。假设农民集体是一种村民加土地组成的人合加资合的法人组织,那么其应当以集体土地上的物权为限对外承担责任,因为除了集体土地上的物权,农民集体基本没有什么财产。《物权法》规定,“债权人在借贷、买卖等民事活动中,为保障实现其债权,需要担保的,可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权”,“为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿”。据此,农民集体应当是将其拥有的集体土地上的物权抵押给债权人,并以此为限承担民事责任。此时问题出现了,《物权法》和《担保法》明确规定“土地所有权不得抵押”,同时,《宪法》规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”,因此,农民集体不得将集体土地的所有权抵押给债权人,更无权向债权人转让土地所有权,于是农民集体失去了独立承担民事责任的能力。我们再进一步,所有权只是集体土地上物权的一种,农民集体能否将集体土地的使用权抵押甚至转让给债权人呢?答案依然是否定的,因为《土地承包法》开宗明义地表明“为稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制,赋予农民长期而有保障的土地使用权,维护农村土地承包当事人的合法权益,促进农业、农村经济发展和农村社会稳定,根据宪法,制订本法”。也就是说,集体土地的使用权主体是农民,而非集体,故集体无权处分该权利。因此,从成立条件来看,农村土地集体所有权的主体不是法人。   从法人的分类来看。从《民法通则》的相关规定可知,我国法人的分类有四种:企业法人、机关法人、事业单位法人和社会团体法人。企业法人指以营利为目的,具有民事权利能力和民事行为能力,依法独立享有民事权利和独立承担民事义务的经济组织体。农民集体既不以营利为目的,也不具有民事权利能力和民事行为能力,故不属于企业法人。机关法人是指依法行使职权,从事国家管理活动的各种国家机关,包括国家各级权力机关、行政机关、司法机关、军事机关等。机关法人依法以决议、命令、决定等方式成立。农民集体既不依法行使职权,也不依法以决议、命令、决定等方式成立,故不属于机关法人。事业单位法人指国家为了社会公益目的,由国家机关举办或者其他组织利用国有资产举办的,从事教育、科技、文化、卫生等活动的具备法人条件的社会服务组织。农民集体既不为了社会公益目的,也不是由国家机关或其他组织举办,也不承担教育、科技等社会服务工作,故不属于事业单位法人。社会团体法人是由公民自愿组成,为实现会员共同意愿,按照其章程开展活动的具备法人条件的非营利性社会组织,主要包括人民群众团体、社会公益团体、行业协会、学术研究团体、宗教团体、各种俱乐部等。农民集体不是公民自愿组成,而是自然形成的。其没有章程,也不具备法人条件,故不属于社会团体法人。   结论:农村土地集体所有权的主体不是法人。   三、农村土地集体所有权的主体是合伙组织吗   假设农民集体是一种合伙组织,则其对外所欠债务应当由合伙成员即农民以个人财产承担无限连带责任。农民最大的财产无外乎集体土地的使用权,农民能否以其承担无限连带责任呢?《物权法》明确规定,“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押,但法律规定可以抵押的除外。”这个“除外”是指《担保法》规定的“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”以及“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押”。可见,大部分集体土地的使用权是不能抵押的。那么,集体土地使用权能否转让呢?《农村土地承包法》规定,“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”,但必须遵循以下原则:“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途,流转的期限不得超过承包期的剩余期限,受让方须有农业经营能力,同等条件下本集体经济组织成员享有优先权。”《土地管理法》规定,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”由此可知,即使集体土地的使用权是可以转让的,由于法律做出了严格的限制性规定,其财产性已经大打折扣,农民以此对集体债务承担无限连带责任的可能性也大大降低了。由于作为集体成员的农民不能对集体债务承担无限连带责任,则将农民集体理解为合伙组织的假设是不成立的。   结论:农村土地集体所有权的主体不是合伙组织。   农村土地集体所有权的主体既不是自然人,又不是法人,也不是合伙组织,究竟是什么呢?在权利主体的性质不能界定清楚的情况下,农村土地集体所有权存在的合理性就会受到质疑。要从法理上找到集体所有权的依据,也许不得不寄希望于以私权利为中心的现代民法主体理论的重构。   [责任编辑 仲 琪]

范文七:论农村集体土地所有权主体 投稿:严瀕瀖

作者:曾初云杨思留

阜阳师范学院学报:社科版 2005年11期

  纵览我国农村的土地制度,主要包括土地所有权制度和土地利用制度,20多年的农村土地制度改革,基本上集中在土地利用制度。理论界对土地利用制度,特别是对农地承包制度进行了深入的研究,但是对土地所有权制度则较少顾及,甚至有人采取故意回避的态度。农村土地所有权制度固然具有很强的政治敏感性,但也并非不能讨论,在坚持社会主义原则的前提下,如何完善农村土地所有权制度是摆在我们面前的一项艰巨任务。对于农村土地所有权制度中的土地所有权主体,法律明确规定为一定范围内的“农民集体”,但是在现实中则表现为学界普遍认同的看法,即农村集体土地所有权主体虚位。原因何在?本文从法律对农村集体土地所有权主体的规定入手,并从实证和法理两个方面对此进行了分析,指出了其中的原因。最后,笔者提出了自己的观点,试图为我国农村集体土地所有权制度的改革寻找切实可行的突破口。

  一、农村集体土地所有权主体的法律界定

  我国的《宪法》、《民法通则》与《土地管理法》等法律都有关于农村土地所有权主体的规定。《宪法》第十条第二款规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有:宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”《民法通则》第七十四条第二款将《宪法》中的“集体所有”具体规定为:“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有,由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡(镇)农民集体经济组织所有的,可以属于乡(镇)农民集体所有。”根据该规定,农村集体土地出现了既是“农民集体所有”,又是“农民集体经济组织所有”的混乱局面。

  根据新法优于旧法的原则,《土地管理法》的规定对这种混乱的局面进行了修正,并增加了一类新的所有权主体。现行的《土地管理法》第十条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。”根据该规定,农村集体土地的所有权主体为三个级类的“农民集体”,即“村农民集体”、“村内两个以上农村集体经济组织中的农民集体”与“乡(镇)农民集体”。而自2003年3月1日起施行的《中华人民共和国农村土地承包法》第十二条对农村集体土地的所有权主体只界定为“村农民集体”和“村内两个以上农村集体经济组织中的农民集体”,取消了原来乡(镇)集体的所有权主体地位,打破了存在20多年的三级所有的格局。

  二、农村集体土地的权屈现状

  中南财经政法大学《农村十地法律制度研究》课题组的调查报告显示:在有效问卷中,认为农村土地的所有权主体是“国家”的占60%,是“村集体”的占27%,是“生产队(小组)”的占7%,是“个人”的占5%,是“其他人”的占0.4%[1](p5)。分析这些数据我们可以知道:在农民的农地权属意识中,农地所有权主体呈现出多样化的特点,但是认为土地属于国家的占绝对优势,并且这种结论比较均匀的分布于各调查地点,即达成此种结果并非因为某地持此种观点占绝大多数,而另一地持另一观点的占绝大多数,两相中和而达致的。“村集体”与“生产队(村民小组)”分别占27%与占7%,这说明《中华人民共和国土地管理法》第十条:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理”的规定有其现实的合理性。除了“国家”这个主体之外,相比之下,在农民的权属意识中,“村集体”无疑是农地所有权主体的主要形式,因为村一级组织目前是纳粮征税、连接国家与农民的关节点。在受访者中有5%的人认为土地属于“个人”所有,这是一种明显与主流制度安排相悖的观念,但是也从另外一个方面反映出我国农民还存在着个人拥有小块土地的理想图景。

  土地资源是一种十分重要的经济资源,各个国家都制定有关法律,明确对土地所有权的行使进行必要的限制。为了公共利益的需要,国家对依法不属于国家所有的土地进行征收或征用,并进行合理、公正或相当补偿。如美国宪法修正案规定:“无论任何人,……不经正当法律程序,不得被剥夺生命、自由和财产,不给予公平赔偿,私有财产不得充作公用。”联邦德国1949年基本法153条规定:“公用征收,仅限于公共福利及有法律根据时,始得为之。公用征收,除联邦法律有特别规定之外,应予相当赔偿。 ”我国的宪法修正案(四)第二十条对此也作出了规定:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿。”但是并没有明确的指出这种补偿属于何种补偿,仅仅表述为“给予补偿”,为具体补偿标准的确定留下了难题,这不能不说是个遗憾!

  宪法对集体土地的这种限制是合理和必需的,但是我国法律对集体土地的限制远不限于此,国家正是通过超宪法属性的法律限制而形成了真正意义上的集体土地所有权主体。宪法规定严禁土地所有权买卖,但是国家可以通过征收的方式改变土地所有权的归属,由集体所有单向变成国家所有,而集体土地所有权主体本身并没有选择的权利。法律规定集体所有的土地不能有偿出让,《城市房地产法》第八条明确规定:“城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转变为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”现实中对征收土地并不仅仅限于宪法所要求的“公共利益的需要”,国家将集体所有的土地征收后,相当一部分是有偿出让用于商业活动,国家获取了高额的土地使用权出让金,而可怜的集体则只能得到少之又少的土地征收补偿费。2002年,使用权出让的收入全国平均为12.97万元/亩,而根据现行《土地管理法》,对十地的补偿和对农民的安置总计为该耕地征地前三年平均产值的10—16倍,最多不超过30倍。按照这个标准,对农民的补偿虽然具有地区差异,但以现金形式补偿的通常都在每亩1.5万—3.5万元之间。在人均耕地面积处于联合国建议的0.5亩危险线以下的地区,一个被征地的农民有时每亩只能得到7000 元左右的补偿,并从此割断了与土地的联系,面临新的生计、基本生活保障等问题。过低的补偿标准,在现实中常常为此而引发争议和矛盾。

  三、农地权属现状的法理分析

  1.权利的不平等性

  物权应该是平等的。平等是民法最基本的理念,作为商品经济在法律上的直接反映,民法以调整平等民事主体之间的财产关系和人身关系为己任,《民法通则》还将平等巧进了基本原则之中。然而,恰恰在物权领域中,平等原则没有得到彻底的贯彻;在所有权中,尤其在国家所有权、集体所有权与公民个人所有权中,由于受到传统公有制理论的影响,平等被有意无意的遗忘了。《宪法》第十二条规定:“社会主义的公共财产神圣不可侵犯。国家保护社会主义的公共财产。禁止任何组织和个人用任何手段侵占或破坏国家的和集体的财产。”正是这种从宪法的高度对公共财产神圣不可侵犯的特殊的保护,导致不同所有权主体对财产享有的所有权具备了不平等性。国家所有权、集体所有权与个人所有权形成了由高到低的权利等级阶梯,甚至于出现一种权利必须服从另一种权利。“权利本身是一种意志,而且是得到法律保障的意志,如果一种权利必须服从另一种权利,权利主体之间没有了平等可言,因为俯首称臣的权利不过是称王称霸的权利的一种义务。”[2](p52) 这种不平等理念对民法平等原则所造成的负面影响,在短时间内是很难以有根本性的改变的, 尽管现在已经从宪法高度对此种不平等规定进行了修正(宪法修正案(四)第二十二条规定:宪法第十三条“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。”修改为:“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”),对所有权采取一体保护。

  2.权力的渗透

  “制度化的国家权威(力)以及非制度化的民间权威(力)共处于乡村社会的权威多元格局之下,共同侵蚀着农民集体土地的利益。”[3] 当权力选择了利益,当然也就放弃了法律,在一个非常独特的土地制度框架下,在政策拥有完整发达的体系和权威下,法律既表现出缓慢滞后,又显得特别的薄弱,尽管法律明确规定由农民集体享有农村集体土地的所有者权利,但是在国家权威面前,农民集体根本就无法行使完全的土地所有权。民间权威还往往利用集体经济组织作为集体土地经营、管理者的便利,谋取不当利益,在现实中常常发生的异化,如集体土地所有权演化成“乡村权势阶层的所有权”,演化成“公有制包装下的权力所有制”[4]。

  在农村,地权关系并不仅仅是村集体与农民之间的关系,而是村集体、农产与国家三个主体之间的关系。改革使农村经济结构发生了变化,乡村的权力结构也随之发生了变化,公权力基本上退出了直接的生产经营领域,相应的资源控制能力也大大的缩小。农产通过土地承包经营享有了土地的承包经营权,根据《农村土地承包法》的规定,农产的土地承包经营权具有了物权的属性,农产基本拥有生产剩余产品的自由支配权。但是,权力结构的这种改变并没有使公权力退出对集体土地所有权的干预,权力的恣意擅断主要集中到了土地之上。国家广泛而深入的介入农村地权关系不仅可以从国家对地权关系的宏观决策上折射出来,如国家在农村建立基本农田保护区,也可以从微观层面体现出来,比如国家向农民集体征收或征用土地。因此,有学者认为,地权关系“首先有一个界定国家权利的问题,然后是所有权主体的问题,第三个才是使用权”[5]。

  四、重塑农村集体十地所有权主体

  保留农村土地“农民集体”所有,实行农村土地使用权制度改革。2003年3月1日起实施的《中华人民共和国农村土地承包法》正是采纳了这种观点。全国人大农业和农村委员会在关于《中华人民共和国土地承包法》(草案)的说明第3条中明确指出:“对家庭承包的土地实行物权保护,土地承包经营权至少30年不变,承包期内除依法律规定外不得调整土地,承包方不得收回承包地,土地承包经营权可以依法转让、转包、入股、互换等,可以依法继承。”第4条中更是直接指出:“根据实践经验和物权化的要求,对家庭承包规定了如前所述的一些具有物权性质的内容。”[6](p330) 通过立法的形式对学界探讨的农村土地承包经营权物权性质的肯定,但是土地使用权制度的一个前提——土地所有权问题——并没有得到很好的解决。土地的承包经营权是从土地所有权中派生出来的,是一种定限物权,如果土地的所有权制度存在缺陷,那么,从逻辑上讲,土地使用权制度也是难以得到贯彻执行的。笔者认为,如果要用制度来保障一种行为的合理性的话,那么这种制度本身必须是合理的,并且也是能被现实的执行的。据此,笔者建议按照法人治理模式对“村农民集体”进行以下改造,以使其行使完全的土地所有权,抵制国家对集体土地所有权的不当干预,维护农民集体的合法权益:

  1.权利主体

  赋予“村农民集体”以法人资格,由“村农民集体”享有农村集体土地的法人所有权。自2003年3月1日起施行的《中华人民共和国农村土地承包法》第十二条对农村集体土地的所有权主体只界定为“村农民集体”和“村内两个以上农村集体经济组织中的农民集体”,取消了原来乡(镇)集体的所有权主体地位,打破了存在20多年的三级所有的格局,原来由乡(镇)农民集体所有的土地主体出现了缺位问题,对其空缺的填补有两种可能:①归国家所有,而交由农民集体使用;②按照就近原则,由土地邻接的村农民集体所有。笔者认同第二种看法。虽然取消了乡一级农民集体的主体地位,但是笔者认为不应该因此而改变集体所有的性质,而在现实中,由邻接的村农民集体所有也是切实可行的。至于“村内两个以上农村集体经济组织中的农民集体”是否仍然作为农村集体土地所有权的主体,从实证的角度分析,笔者认为,原属于“村内两个以上农村集体经济组织中的农民集体”所有的土地由该主体所在的自然村“村农民集体”统一行使。“因为在‘大包干’的强力冲击下,村民小组目前正在萎缩,难以承担行使所有者的职能。”[7] 而且从实地调查得知村民小组“没有自己的公章,不能成为民事活动的主体。”[8](p7) 鉴于此,在我国的民事基本法中,明确规定:“村农民集体”为农村集体土地所有权主体,“村农民集体”具备法人资格,由村农民集体成员大会作为“村农民集体”行使农村集体土地所有权的权力机构,并规定该权力机构的性质、职权、组成、召集、议事规则等问题。

  2.组织形式

  (1)明确规定村集体资产管理委员会是农村集体土地所有权的管理组织。农村集体成员大会作为农村集体土地所有权主体行使所有权的权力机构,它并非常设机构,而是一种会议形式,不可能直接进行具体的业务管理和经营活动。因此,就必须建立一个常设的稳定机构直接进行农村集体土地所有权行使的具体、业务,使农村集体成员大会作出的决策得以执行,并代表农村集体土地所有权主体对外进行活动。这个机构就是农村集体土地所有权行使的管理组织。它是民事主体之组织机构,不具有行政组织属性;它是经济组织,但有区别于从事某一方面具体经营活动的农业集体经济组织,而是集经营与管理职能于一体,又侧重于管理职能的综合性经济组织。明确集体资产管理委员会的性质,是保障农村集体十地所有权的行使按照民事方法进行的前提。

  (2)改革农村集体土地所有权的监督机构为村民委员会。村农民集体成员人会闭会期间,要使村有集体资产管理委员会对集体资产尽职尽责管理,就需要有一个机构对它进行监督,以保证其管理行为符合村有资产管理规章、符合国家法律和政策,符合农民集体意志利利益。村民委员会作为村民自我管理、自我服务的基层自治组织,担当农村集体土地所有权的检察机构,是符合其职责的,也是可以胜任的。这样改革以后,村民委员会就不再是村农民集体所有权的经营管理体,就能够使它集中精力搞好村民自治和完成政府交办的行政职责,但它义可以通过对村有集体资产管理委员会的检察职责,参与村农民集体所有权的行使,发挥其自治组织在农民集体所有权行使中的作用。

作者介绍:曾初云,中国矿业大学文法学院思政专业硕士研究生;  杨思留,中国矿业大学文法学院副院长,副教授,苏州大学博士生(江苏 徐州 221008)

范文八:农村集体土地确权工作论文 投稿:郝间闵

农村集体土地确权工作论文

摘要: 本文以丹巴县农村集体土地确权登记发证工作为例,综合采用了CORS系统在控制测量、图根点测量、地籍测量的先进技术,并通过实际证明了CORS系统的科学性、先进性,结合实际分析,总结了CORS系统技术在农村集体土地确权登记发证工作中应用不但可以减少人员、设备、资金的投入,而且大大缩短了工期,有效降低错误率,提高了工作效率,CORS系统在该领域应用必将越来越广泛,前景也会越来越广阔,值得大力推广。

0 引言

随着GNSS卫星定位应用的普及,CORS作为其重要的基础设施,支持的定位服务模式越来越丰富,不仅为测量工作提供准确、可靠的测量数据和图件数据,而且在使用过程中节约了成本、提高了工作效率,应用前景非常广阔。本文针对丹巴县农村土地使用权确权登记发证项目,结合工作实际情况,对CORS系统在使用权确权登记发证工作中应用进行探讨。

1 项目概况及技术路线

1.1 项目概况及主要任务 农村土地使用权确权登记发证主要包括:①农村集体建设用地(含农村宅基地)调查。逐宗地实地测量农村集体经济组织建设用地和农民宅基地及周边的地类、地物,量算面积和调清权属,掌握每宗土地的权属和利用状况。②数据库建设。根

据农村集体建设用地(含农村宅基地)调查成果,建立农村集体土地使用权确权登记发证数据库及管理系统。③登记发证。根据调查成果,按照相关程序,依法对农村集体建设用地(含农村宅基地)使用权进行登记发证。

1.2 项目概况 丹巴县位于四川省西部、甘孜藏族自治州东部,丹巴县幅员5649平方公里,境内高山对峙,峰峦重叠,峡谷深邃,景色独特。东西最宽86.9公里,南北最长105.7公里,属岷山邛崃山脉之高山区,大渡河自北向南纵贯全境,切割高山,立体地貌显著,是川西高山峡谷的一部分。境内峰峦叠嶂、峡谷幽深, 丹巴县地势西南高,东南低,全县最低海拔1700米,最高海拔5820米,相对高差为4120米,所以又有着“一山有四季,十里不同天”的气候特点。

1.3 CORS系统概况 四川省已建立GNSS连续运行基准站系统,该系统由四川测绘地理信息局统一部署,四川省卫星定位连续运行基准服务平台,由四川省第一测绘工程院、第三测绘工程院历时两年,于2011年10月建成试运行,经过4个多月的系统测试,2012年2月24日正式发布。是全省唯一、权威、标准的三维空间定位基准系统。平台由分布在全川的56个连续运行基准站、775个GPS点(176个B级点)、2万公里高精度水准路线和1个数据处理中心共同组成;为盆地及周边地区,提供厘米级全天候、实时、动态三维空间位置服务;为川西高原和盆地周围山区,提供高精度静态位置服务。该平台可广

泛应用于大地测量、工程测量、气象监测、地面沉降检测、精确导航等领域。

1.4 CORS系统应用的技术路线 CORS系统在农村土地使用权确权登记发证工作中应用主要体现在农村集体建设用地(含农村宅基地)控制测量、图根点测量、地籍测量。

已知点由四川省地理信息局提供,在此基础上建立控制网,应用四川省测绘地理信息局GNSS基站,加密RTK图根点,以及部分地形、地物测量。

2 CORS系统应用

2.1 控制测量 控制测量是地籍测量的基础,在精度上要满足测定界址点的要求,在密度上要满足测区内地籍细部测量的要求。一般情况下,常规的GPS静态测量外业工作一般需要多台接收机,多个测量员进行同步观测,每一时段至少观测40分钟以上,外业工作需要投入大量的人力、物力。本次项目应用CORS系统,在四川省地理信息局收集了测区内及周边的国家B级控制点5个、国家C级控制点6个。经现场踏勘其收集的国家控制点分布均匀,并且能控制整个测区。采用中海达V30双频接收机对收集的11个国家级控制点进行数据采集,数据采集后,根据测区椭球、投影等具体情况,进行了参数转换,获取了本测区坐标系统转换参数。并应用此转换参数根据项目区测量需要进行了相应的RTK图根点控制测量。

2.2 细部测量 细部测量能真实准确的测定每一宗地的权属界址点、线、位置、形状、数量等各项地籍要素。界址点测量是整个项目测量核心,其精度直接影响地籍调查成果质量。农村集体土地使用权外围明显界址点的精度允许误差为±10cm,内部隐蔽界址点的精度允许误差为±15cm。本次项目在信号良好,方便流动站贴近观测的情况下,全部采用CORS系统网络RTK直接对界址点、地物点进行数据采集。在信号不好,不方便流动站贴近观测的情况下,才采用全站仪测量。

3 CORS系统应用技术优势

3.1 测量精度高 本次项目应用CORS系统测量的成果,经检查、分析、比较统计,CORS平面精度<±5cm、高程精度<±10cm。完全能满足规程、规范精度要求,点位精度分布较均匀。每个点的误差均为随机产生,不会像传统测量一样产生积累,成果准确、可靠。而且数据可监控,可以有效的消除系统误差和周跳。

3.2 测量效率高 CORS系统网络RTK的应用实现了单人作业,只需一人操控流动站,不需要额外布设首级、次级控制网点,不需要另外架设基站。测量工作中可以全天候观测,不受通视条件的限制,良好的数据链方式,改进了初始化时间、扩大了有效的工作范围,流动站在每个图根控制点上的观测时间仅1分钟左右。针对丹巴县农村集体使用权项目:测区范围大,农村宅基地分布不均匀。应用CORS系统,不受单机站RTK技术作业半径的影响,不需要来回架设基准站、

求参数,而且可以多人、多地点同时作业,不仅加快了工作进度,提高了作业效率,而且减低了作业成本。

4 结束语

本文以丹巴县农村集体土地确权登记发证工作为例,综合采用了CORS系统在控制测量、图根点测量、地籍测量的先进技术,并通过实际证明了CORS系统的科学性、先进性,结合实际分析,总结了CORS系统技术在农村集体土地确权登记发证工作中应用不但可以减少人员、设备、资金的投入,而且大大缩短了工期,有效降低错误率,提高了工作效率,CORS系统在该领域应用必将越来越广泛,前景也会越来越广阔,值得大力推广。

参考文献:

[1]周文婷,王式太,李景文,黄俊华.连续运行卫星定位系统在基础测绘中应用[J].国土资源信息化,2008(1):126-127.

[2]刘经南,刘晖.连续运行卫星定位服务系统—城市空间数据的基础设施[J].武汉大学学报(信息科学版),2003,28(3):259-264.

[3]周乐韬.连续运行参考站网络实时动态定位理论算法和系统实现[D].成都:西南交通大学,2007.

范文九:我国农村集体土地所有权本质探析 投稿:熊端竰

随着近几年我国经济的飞速发展,城市建设用地的紧缺状况也日益加剧。城市建设用地从何而来?最直接、最简单的方法莫过于征收农村的集体土地。但由于我国《物权法》未就农村集体土地所有权做出明确的界定,导致农村集体土地所有权在现实中出现了诸多问题,为政府以各种不合理的手段征收农村集体土地大开方便之门。界定农村集体土地所有权的一个必要条件就是弄清楚农村集体土地所有权的本质,本文就此展开论述。   一、我国农村集体土地所有权的起源及其界定   对一事物本质的考察,首先要从其起源开始,否则便会成为"无源之水,无本之木",失去其理论的根基。本文亦是如此。简单的说,我国农村集体土地所有权的产生是土地所有制演变的结果。新中国成立以来,我国的农村土地所有制经历了三个阶段的变化--从地主阶级私有制,到农民私有制,再到农村集体所有制。而农村集体土地所有权就是在土地所有制的第三个阶段确立起来的。关于农村集体土地所有权的定义,依照我国《物权法》第38条规定:"所有权人对自己的不动产或者动产,依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。"可以将我国农村集体土地所有权定义为:农村集体对集体的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。在这条规定中,我们可以清楚的看到其在立法技术上采用了"集体"这个非法律语言。"集体"这个非法律语言的采用,在当时看来,也许是诸多因素权衡后的最佳结果,但毕竟使我国农村集体土地所有权制度处于一种模糊、不确定、不具有操作性的状态。之后,我国农村集体土地所有权制度暴露出的种种问题,便是由此而来。   二、有关农村集体土地所有权本质的几种学说及其评析   近些年来,随着征地风波的愈演愈烈,我国学者对农村集体土地所有权的本质的争论也进入了白热化状态,其中比较具有代表性的观点有以下几种:   (一)单独所有权说   该说认为,农村集体土地所有权是一种由"农村集体经济组织"享有的单独所有权。如我国学者孙宪忠先生在其《论物权法》一书中写到:"大陆的集体土地所有权制度,指的是农村的土地由以农民集体组成的'农村劳动群众集体经济组织'享有所有权,而农民个人不享有所有权的制度。"我国是社会主义国家,生产资料公有制是我国的基本经济制度。公有制又可分为国家公有制与集体公有制。就集体公有制而言,假若将其简单的理解为集体经济组织单独所有则无异于将共有财产划归为农民集体从而形成一种法人所有权,有悖于我国社会主义公有制这一基本经济制度。   (二)集体组织全体成员共有权说   该说认为,"集体土地所有权,是指一定社区范围内的农民共同共有的所有权。"①如"无论哪一级集体的土地,都是农民共同共有(或联合所有),应该按照农民共同共有的原则理解集体所有权;按照'按份共有'的原则分享土地承包经营权。"②但在现实中,我国物权法等相关法律对农村集体土地所有权的行使有着严格的限制,并不能将农村集体土地所有权按照民法中的共有理论将其分割为个人所有。由此可见,我国农村集体土地所有权不具有共有权的性质。   (三)总有说   该说认为,我国农村集体土地所有权属于日耳曼法上的总有,"所谓总有,系将所有权之内容依团体内部之规约,加以分割,其管理、处分等支配的权能,属于团体,而使用、收益等利用的权能,则分属于其构成员;此等团体之全体的权利,与其构成员之个别的权利,为团体规约所综合统一,所有权之完全内容始从而实现者也。"③就总有说,笔者认为,有其合理的地方,如认为总有"为所有权质的分割"④等。但就现实而言,总有说并不能解释我国非农村集体成员也可以享有农村集体土地的利用权,以及农村集体土地所有权所具有的社会保障的特征等问题。   (四)公有所有权说   该说认为,农村集体土地所有权的本质是公有所有权。"所谓公有所有权,指的是一定区域范围内的人群基于共同利益而对特定财产所享有的所有权,具体包括国家所有权和集体所有权。其特征为:第一,所有权本身的公益性。第二,利益主体的抽象性。第三,权利行使的间接性。第四,权利保护的易侵性。"⑤就公有所有权,笔者认为其有两处不妥。首先,该公有所有权的定义中"共同利益"难以界定清楚,缺乏具体的标准。其次,公有所有权的提出意图将我国现行物权法的国家所有权、集体所有权与私人所有权的"三分法"物权体系统摄为公有所有权、私人所有权的"两分法"物权体系,但在我国现实中,国家所有权与集体所有权虽然有一定的联系,但其区别还是主要的,简单的将国家所有权、集体所有权统摄为公有所有权,显然有欠妥当。   三、我国农村集体土地所有权的相对所有权本质   (一)相对所有权观念的起源   相对所有权观念的产生是近现代物权客体多重利用发展的结果,是近现代经济发展的必然要求。随着近现代经济的飞速发展,新的交易方式逐渐产生并开始流行,物权客体多重利用的现象愈来愈频繁,同一物权客体上产生了越来越多相容的物权性权利。"依据绝对所有权观念确立的所有权概念却日益受到新型财产权利制度的冲击,难以自圆其说。"⑥例如住房的有限产权,单位名义上将住房卖给职工,且将住房登记于购房人名下,由购房人占有、使用、收益,但是却限制该住房的处分或是在一定期限内限制该住房的处分。又如在让与担保关系中,让与式担保债权人对担保标的物所享有的所有但限制处分担保标的物的权利。再如在保留所有权的买卖关系中,卖方将财产转移至买方,自己却依然享有对买卖标的所有但限制其基于所有权而处分买卖标的物的权利。以上种种权利都难以用大陆法系传统民法的绝对所有权观念下的近代物权理论进行解释,由此,相对所有权观念便应运而生。   (二)相对所有权的内涵   相对所有权作为一个名词很早以前便已出现在我国法学界。总结起来,以前对相对所有权的解释主要有两种:"其一,是指中世纪封建主义的双重所有权和现代英美法系中的双重所有权。这些所有权概念与罗马法的所有权概念截然不同,往往是多重的、相对的权利。其二,认为相对所有权是绝对所有权的对称。大陆法系国家民法中规定的所有权,因其在内容上受到法律的诸多限制,因此不是绝对所有权,而是受限制的、相对所有权。本文所说的相对所有权是接近后一种含义所有权概念,但又有所区别。所谓相对所有权,是对物权客体上价值利益的一种立体分割,即在同一物权客体上可以存在两个或两个以上相容的物权,也可以在不特定的物权客体上成立一个或多个特定的物权。"⑦简单的说,相对所有权就是一种对所有权的立体分割,"它无需通过物的空间归属来界定当事人的利益,而是直接赋予当事人一定的行为范围,从而明确的划分当事人的利益。"⑧相对所有权观念的产生,完美的解释了前文所写到的诸多权利现象。   (三)农村集体土地所有权的相对所有权解释   农村集体土地所有权从产生上说,是我国公有制的产物。在公有制条件下的农村集体土地所有权用大陆法系传统民法中的绝对所有权观念是难以解释清楚的。就如同高富平教授所说"近代私法的绝对所有权是以私人所有权为模型建立起来的一套规则,当它适用于从生产资料与劳动力社会性直接结合而设计的制度时,自然找不到对应的规则。"⑨   我国物权法第38条将所有权定义为:"所有权人对自己的不动产或者动产,依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。"依照此定义,可以将农村集体土地所有权界定为,农村集体土地所有权是指农村集体对集体的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。我国物权法第59条与第60条规定了代表集体行使农村集体土地所有权的主体是本集体成员组成的村委会、农村集体经济组织、村民小组等集体组织。而这些农村集体组织,在现实中往往被当成是农民集体的同义语或代表。实际考察我国物权法中有关农村集体土地所有权行使的相关规则,我们可以发现:农民集体这种抽象的农村集体土地所有权权利主体并不是通过完全占有、使用的方式去行使农村集体土地所有权;而是必须通过设定土地承包经营权或宅基地使用权的方式交由农民直接经营,农民集体收取农村集体土地所权所包含的价值利益的方式来行使农村集体土地所有权。很显然,"对于农村集体土地,农民集体不能在完全占有、使用下获得利益;农民集体作为所有权人,享有的只是土地中所包含的价值利益,并且这种价值利益的实现是作为所有权人行使处分权来实现的,所获得的利益归属于农村集体,从而实现在市场经济的条件下集体所有的资产的保值和增值,进而达到确保全体集体经济组织成员利益的目的。"⑩   由此,我们可以得出结论:农民集体所享有的农村集体土地所有权从本质上说是一种"相对所有权"。这种相对所有权是对所有权权能的一种立体分割,农民集体享有的是管理与处分等权能,而使用和收益等权能则是通过设定宅基地使用权和土地承包经营权的方式归属于农民集体成员,农民集体与农民集体成员都不享有绝对所有权意义上的所有权。即,农民集体行使其农村集体土地所有权,既不能现实的占有、也不能直接使用;其天生就是为了设定宅基地使用权和土地承包经营权而存在。因此,无论其效力还是范围都是相对的。   四、结语   农村集体土地所有权是我国社会主义公有制的体现。从本质上讲,农村集体土地所有权是一种相对所有权,它与宅基地使用权和土地承包经营权共同构成对我国农村土地价值的实质分割,其存在的目的,就是为了设定宅基地使用权和土地承包经营权,除此之外,它还担负着一些私法之外职责,如农村集体成员的社会保障等功能。农村集体作为农村集体土地所有权的主体,它的职责不仅仅体现在设定宅基地使用权和土地承包经营权来行使农村集体土地所有权上,更体现在农村土地的规划和水利等公共设施的维护等公法职责上。   参考文献:   ① 肖方扬.集体土地所有权的缺陷及完善对策[J].中外法学,1999年第2期.   ②王景新.现代化进程中的农地制度及其利益格局重构[M].北京:中国经济出版社,2005:35.   ③李宜琛.日耳曼法概说[M].北京:中国政法大学出版社,2003:75-76.   ④谢在全.民法物权法:上册[M].北京:中国政法大学出版社,1999:274.   ⑤祝之舟,丁文英.公有所有权:一个分析集体土地所有权的新视角[J].内蒙古大学学报(哲学社会科学版).2010年04期.   ⑥李国强.相对所有权的形成.金陵法律评论.2009年01期.   ⑦李国强.相对所有权的形成.金陵法律评论.2009年01期.   ⑧梅夏英:物权法·所有权[M],中国法制出版社2005年版,第23页   ⑨高富平.中国物权法:制度设计和创新[M].北京:中国人民大学出版社, 2005.   ⑩李国强.相对所有权观念在所有权平等保护中的解释论应用[J].法制与社会发展.2009年03期.   作者简介:1.卢良,男,甘肃武威人,兰州大学法学院经济法学研究生;2.吴锐,男,陕西咸阳人,兰州大学法学院民商法学研究生。

范文十:农村集体土地所有权立法思考 投稿:傅綘継

摘要:从物权法的视角探讨集体土地所有权主体的界定,分析集体土地所有权制度认识的困境,对集体土地所有权的主体及其定位提出立法建议。   关键词:集体土地所有权;主体;物权法   中图分类号: D922.3 文献标识码:A 文章编号:1674-0432(2010)-12-0068-1      2007年实施的《物权法》第60条规定:“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等,依照下列规定行使所有权:(1)属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权;(2)分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;(3)属于乡镇农民集体所有的,由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”上述法条中,物权法将集体土地所有权界定“成员集体”,以区别“农民集体”,而实质上依然没有解决集体土地所有权主体不明的状况。   1 对集体土地所有权制度认识的困境   1.1 集体土地所有权认识主体与现实脱节   集体土地所有权的主体到底是农民集体还是农村集体经济组织?集体土地到底是“乡(镇)一级所有”、“村一级所有”、“村民小组一级所有”还是“三级所有”?由谁代表村农民集体行使所有权?是村民委员会、村经济合作社还是三分之二以上村民抑或三者兼是?现实生活中与土地有着密切联系的农民对土地权属的认识主体虚位。村集体作为法律明文规定的土地所有者却不能从其所有的土地中获得收益。农民认为土地属于国家是由于法律的规定与现实脱节造成的。   1.2 集体土地所有权性质认识模糊   集体土地所有权性质立法尚未明确,理论界对此争议各异:(1)集体土地所有权是一种由“集体经济组织”享有的单独所有权。(2)集体所有权是“个人化与法人化的契合”,集体土地为集体组织法人所有,而集体组织成员对集体财产享有股权或社员权。(3)集体所有权的实质是集体成员对集体财产享有占有、使用和收益权,并且依法按照平等、自愿原则来行使对集体土地的所有权。(4)集体土地所有权制度是普通法上的合有权。(5)集体土地所有权是一定社区范围内的农民共同共有的所有权,农民集体不是一个抽象的名词,而是一种能按章程或规则行使权利的组织形式。   1.3 农民集体的法律地位认识不明确   农民集体的法律地位不明确的观点有以下方面:(1)农民集体既非个人,也非法人,它本身并不能作为人格者享有土地所有权。因此农民集体不是一种独立的民事主体形态。(2)农民集体是一种能按章程或规则行使权利的组织形式。在农民集体中每个成员的权利是平等的,如对集体土地享有平等的承包经营权。(3)农民集体既非自然人,也非法人或其它组织,而是指一定社区范围内的全体农民。(4)我国农民集体所有权组织规定为一定社区范围内的成员集体组织,成员集体应当是以成员个人的集合,是成员的全体。   2 集体土地所有权的主体、类型及其定位   2.1 集体土地所有权主体的定位   1982年《宪法》第10条之规定,农村和城市郊区的土地属于“集体”所有,但没有界定“集体”的概念。根据1986年《民法通则》第74条第2款之规定,集体所有的土地属于“村农民集体”所有或“乡(镇)农民集体”所有。《民法通则》将集体土地所有权的主体界定为“农民集体”。1986年的《土地管理法》第8条第1款作出与上述《民法通则》相同的规定,只是在第2款又增加规定了“各该农村集体经济组织的农民集体所有”。《土地管理法》也是将集体土地所有权的主体界定给“农民集体”。修改后的《土地管理法》第10条明确了集体土地所有权的主体是“农民集体”,而农村集体经济组织、村民委员会、村民小组享有的是经营管理权。笔者认为:我国现行法律规定集体土地应属于“农民集体”所有。集体土地所有权就是指一定范围内的农民集体对集体土地享有占有、使用、收益和处分的权利。   2.2 集体土地所有权的主体类型及其定位   集体土地所有权的主体类型,《民法通则》第74条第2款规定了“村农民集体”和“乡(镇)农民集体”两类。1986年《土地管理法》第8条第1款在《民法通则》规定的两类主体的基础上增加了一类主体,即“各该农村集体经济组织的农民集体”。1998年修订后的土地管理法将集体土地所有权的主体定位为三类:(1)乡(镇)农民集体;(2)村农民集体;(3)村内两个以上农村集体经济组织的农民集体。村内两个以上农村集体经济组织的农民集体也可以理解为组农民集体。由于我国各地农村的情况复杂,因此具体涉及某一地方或某一乡(镇),则可能存在上述三类集体土地所有权主体;也可能只存在两类所有权主体,即乡(镇)农民集体和村农民集体,或者村农民集体和组农民集体;也有的地方可能只存在一类所有权主体,即一般是村农民集体,但也可能只存在组农民集体。   3 集体土地所有权的立法思考   从宪法层面上规定农村和城市郊区的土地属村农民集体所有。对于法律语言来说,清楚、准确地反映立法意志,这是最基本的要求。“集体”不是一个严格的法律术语,不能再出现在物权法中。因此,所有权层面上的权利主体还须作进一步的研究与分析。笔者结合《物权法》第60条之规定,从所有制层面上将集体土地界定为村农民集体所有,以便与全民所有的国家所有制相对应,适度考虑将现行宪法第10条第2款修改为:农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属村农民集体所有;宅基地和自留山、自留地,也属村农民集体所有。从所有权层面上,可以将集体土地的所有权主体直接界定为“村经济合作社”。宪法以及法律规定的国有以外的农村和城市郊区的土地属村经济合作社所有,但是由乡(镇)人民政府代为管理的乡镇公共事业、公益事业用地和乡镇企业、政府机关办公用地除外。所有权的行使不得违反法律和妨害公共利益。   参考文献   [1] 孔祥俊.民商法新问题与判解研究[M].人民法院出版社,1996.   [2] 王利明.国家所有权研究[M].中国人民大学出版社,1991.   作者简介:张言民(1965-),男,安徽濉溪人,淮北广播电视大学副教授;鲁红云(1969-),女,安徽凤阳人,就职于淮北市国税局相山分局。

字典词典甘肃二本大学甘肃二本大学【范文精选】甘肃二本大学【专家解析】用友软件怎么删除凭证用友软件怎么删除凭证【范文精选】用友软件怎么删除凭证【专家解析】看智取威虎山观后感看智取威虎山观后感【范文精选】看智取威虎山观后感【专家解析】