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农村宅基地确权之后,传的沸沸扬扬的超标宅基地要交税的事情,虽然在土地确权的时候,对于超标宅基地并没有要求交税,有些情况超标了还是可以确权,最差也就是超标的部分不能确权罢了,却从来没听过超标宅基地要交税。

随着2017年的到来,超标宅基地要交税的趋势似乎更加明显了,在全国各地已经对农民能够享有的宅基地面积做出了规定,看来超标的宅基地要交税的可能似乎更大了。那么多大的宅基地算超标了呢?看看你的宅基地超标了吗?

在华北地区,以江苏为例,江苏的宅基地面积与当地人均耕地面积挂钩,人均耕地面积小的县,宅基地也适当小点,规定在135平米以下。人均耕地面积大的县,宅基地面积也大,在200平米以下。

安徽地区面积则和当地地理条件有关,在城郊、农村、山区、丘陵地区的宅基地,每户小于160平米。在淮北平原的每户不超过220平米。利用荒山荒地建房的,每户不得超过300平米。福建省每户在80-120平米之间。

在华南地区,以广西为例,使用耕地建房的,人均不得超过22平米,八口以上的,每户最多不超过160平米。使用非耕地建房的,人均不得超过30平米,八口以上的,每户不超过250平米。

华中地区,以湖南为例,在山地丘陵建房,每户不得超过230平米。在湖区平原建房的,每户不得超过200平米,城市和近郊县的,每户不得超过160平米。

农村宅基地整理

摘要: 农村宅基地整理是一项关系用地结构调整、关系农业农村现代化建设的重要工作,影响着我国土地资源的可持续利用,乃至经济社会的持续发展。尽管目前遇到的矛盾、困难很多,只要各级政府勤于探索,不断创新,注意在实践中完善法规、政策和做法,及时总结推广经验,我们就会解决农村宅基地土地整理的难点问题。   关键词:宅

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基地;整理;集约利用;置换;产权   近年来,我国经济取得快速发展,城市化水平也有较大的提高。尽管我国总人口规模将扩大,但农村人口数量却由上升转为下降的趋势。据统计年鉴显示,2004年我国农村人口比1996年减少了11%,而宅基地面积却增加了1.7%。这种城市人口和农村人口比例转型将改变农村居住模式,致使农村宅基地用地浪费问题日益突出,对于不堪重负的农地资源和生态环境将产生直接的影响,同时也会直接影响着我国土地资源的可持续利用模式,乃至经济社会的持续发展。因此,在快速城市化和工业化的发展大背景下,面对农村居民用地的发展趋势,对其科学地进行土地整理,是非常必要的。而土地整理工作的进行,却存在着许多困难和问题。      一、我国农村宅基地土地整理工作中存在的问题      (一)宅基地土地整理专项规划滞后   要科学地整理宅基地,必须有一个科学合理的规划作指导,而乡镇一级制定土地整理专项规划却面临着不利的因素。首先是乡镇一级规划的技术力量薄弱,不仅缺少技术人员,也缺少对规划的技术资金的投入。其次是近几年农村中已建成了大量新房,新房的更新需要好几十年的时间,对它们进行拆迁的费用相当高,这对制定出的规划的实施又带来了困难。   (二)土地整理资金筹集问题难以落实   如何在较短的时间内建立起一套高效的土地整理资金筹措、运作和监督机制,保证整理过程资金的按时足额到位以及资金的高效利用,是一个急需解决的问题。   同时,由于资金投入的问题,会导致一些政策措施的长期性和连续性问题。因为农村宅基地土地整理关系到千家万户农民的切身利益,是一个较长的过程;尤其是采用引导农民自主搬迁的方式,更是需要坚持不懈的多年努力,才能见到明显成效。   然而,在开展农村宅基地土地整理过程中,由于资金的筹集问题难以落实,往往各级领导的决心难以坚定,各届政府的工作不能持续,法定程序确定的规划甚至随意修改,一些有利于农村宅基地土地整理的政策措施必须难以稳定下来。从而致使农村宅基地土地整理的成果难以形成,达不到量变到质变的过程。   (三)农村居民缺少对宅基地进行整理的积极性   我国《土地管理法实施条例》第18 条规定:“土地整理所需费用, 按照谁受益谁负担的原则,由农村集体经济组织和土地使用者共同承担。” 显然,根据该规定,村集体和农民是农村宅基地土地整理的主体, 农村居民或作为农村居民集合的村集体进行土地整理则是从土地整理可能带来的经济收益出发,如果宅基地整理为耕地的经济收益不能补偿整理的经济成本, 农村居民或村集体就不会有进行土地整理的经济动力。从村集体和农民的角度看, 闲置宅基地的土地整理成本主要有待整理宅基地上房屋的拆毁成本、对房主的房屋补偿成本以及土地转变为良田的整理成本,而收益则是宅基地整理为耕地后的种植业收入。近几年我国农民纯收入中源自农业收入的比重持续下降, 农业在农民家庭生活中的重要性减弱, 一些地方甚至出现耕地抛荒现象。由于种植业的比较收益较低, 闲置宅基地土地整理的收益无法补偿整理的成本, 使农民和村集体无法自动产生对闲置宅基地进行整理的利益驱动。此外,由于宅基地的所有权属于集体所有, 对农民将宅基地整理为耕地后的使用权缺乏明确的规定, 也降低了农民自己进行宅基地整理的积极性。   (四)农村宅基地超占土地严重,“一户多宅”情况普遍   我国宅基地实行无偿使用,加之我国农村宅基地观念上的一些落后思想,宅基地监管力度不够,事后查处难度大,多占土地难处理,导致农村宅基地超占严重,成为宅基地管理中的普遍难题。国家相关法律要求农村宅基地只能“一户一宅”,但由于历史、继承、买卖、建新不拆旧等行为,造成了我国目前宅基地上的“一户多宅”现象突出,同时没有相关的法律制度给与处理。 (五)土地空间置换难度大   在对宅基地进行土地整理的过程中,不可避免地会出现土地的空间置换问题。土地空间置换是土地使用权属的调整和土地利用方式的变更,涉及不同主体之间用地关系和利益关系的协调问题,致使土地置换的难度很大。因此,怎样把土地整理和农村经济政策(即经济机制)有机结合起来,实现用地置换过程中的利益平衡,也是亟待解决的问题。   (六)土地产权不明晰   土地登记发证是农村宅基地管理的基础,对明晰产权,为有效控制农村宅基地建设中的违规违章建设,提供有效凭证,但目前各地发证情况不一。主要是土地部门没有及时开展宅基地的土地登记工作,另外,农村村民对宅基地登记意识淡薄,宅基地变更后无法及时进行变更登记。导致宅基地上权利状况不清,家底不明,管理也相对混乱,宅基地民事纠纷频发。   宅基地的产权制度问题涉及政策层面,但对我国农村宅基地管理起到了根本上的作用。我国目前农村宅基地的集体所有制,农民有宅基地使用权,一定程度上造成了产权上的混乱。随着经济和市场的发展,禁止农村宅基地转让,阻碍了农村宅基地市场的建立,扼杀了一些有利土地利用的农村宅基地转让,也导致了目前隐形市场的存在,成为宅基地管理上的盲区。   (七)土地整理专业技术较为落后   土地整理是一项跨学科的技术性和实践性强的系统工程,需要一套技术支持体系。目前,参与土地整理的主体是农村居民。由于他们没有掌握相关的知识和技能,而相应的各方面专业技术服务跟不上,土地整理常常出现受阻或成果不符合要求的现象。   (八)集体土地流失严重   随着市场经济的发展和经济体制改革的不断深入,客观存在的土地市场供求关系使农村宅基地的转让无法制止,但现行法律法规又不允许农村宅基地流转,导致当前农村宅基地的转让多为私下进行。这种“暗箱操作”、随意定价的转让行为使本来属于村集体所有的宅基地收益在隐形交易中大量流入买卖双方手中,造成了集体土地资产收益的大量流失。       二、我国农村宅基地土地整理的对策      (一)逐步健全宅基地使用制度,制定完善土地整理的法规和政策   逐步健全宅基地使用制度, 加强执法力度,严格宅基地审批,为解决多占、超占、强占宅基地问题提供可操作的政策法律依据。   制定完善土地整理的法规和政策,引导各地按计划、有组织地规范开展村庄整治工作。要加快土地整理责任制度、奖惩制度、资金筹措、使用与专项管理制度及村规民约的建立,制定宅基地整理优惠、鼓励政策,使宅基地整理的责任能真正落实到户、到人,并充分调动广大干部群众参与宅基地整理的积极性。   (二)开展农村宅基地普查登记工作   居民点用地普查登记,是农村宅基地整理的前提,通过摸底调查,可以了解各居民点人口及其结构、用地总规模、建筑占地面积、建筑容积率、闲置土地面积及其比率、农宅布局、所在村土地总面积、耕地面积、粮食亩产水平及存在的问题等。从而为土地利用总体规划、土地整理规划、村庄建设规划与详细设计提供依据,使宅基地整理做到有的放矢、措施到位。   (三)制定和完善农村宅基地土地整理专项规划   农村宅基地土地整理改造的内容很多,需要统筹兼顾。而在目前的农村宅基地土地整理中,乡镇往往缺乏统一完善的土地整理专项规划,实施中的随意性较大,科学性、完整性较差。为此,建议乡镇以土地利用总体规划为依据,科学、合理地制定、完善宅基地土地整理专项规划。在规划中,要综合考虑社会、经济与生态效益,既要根据实际情况安排好宅基地土地整理的先后顺序,又要尽可能把土地整理项目与已经完成或将要实施的农田整理项目连片规划,还应充分考虑农村宅基地土地整理安置拆迁农户新建房屋用地的规划空间,并做到预先定位、预先调整好土地,以保证拆迁安置用地的需要。由于农村建设用地较为分散,客观要求整理的规划必须详细到每个地块,规定其用途与使用效率。在农村宅基地土地整理专项规划和项目具体实施规划的制订中,要建立公众参与制度,应当尊重民意,充分听取农民群众的意见,发挥公众的监督作用,使政府及时对规划的制定和实施效果作出反映,以提高规划可操作性。

农村宅基地制度

一、农村宅基地“一户一宅”制度的确立

(一)“一户一宅”制度

1998年修订的《土地管理法》首次明确规定一户只能拥有一处宅基地。宅基地使用权是农村居民以“户”的名义享有的权利,即农民家庭享有的权利,而不是个人享有的权利。由于土地资源的稀缺性,规定一户只能拥有一处宅基地,确保每户农民都能得到

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一块安身之所,无论贫富,结果均等,在很大程度上顺应了民心,符合人们朴素的公平观念,也实现了农村基本的社会保障。

(二)“户”的界定

集体土地是以农村现有人口为标准平均分配,人人有份,如划分承包地、口粮田、自留地等,涉及宅基地时,基本上也体现了这一原则,同时,国家实行的户籍管理制度一般以子女结婚成家为标志组成一个家庭户籍,所以,宅基地使用权自然以户计算。

山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知

(鲁政发〔2001〕89号)

各市人民政府,各县(市、区)人民政府,省政府各部门、各直属机构:

近年来,随着我省农村经济的发展和农民物质文化生活水平的不断提高,农村住宅建设进入了新的发展时期。各地认真贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》及《村庄和集镇规划建设管理条例》,农村宅基地总体上纳入了依法管理轨道。但当前也存在一些问题,一些地方不同程度地存在着建新不拆旧、一户多宅、超标准占用宅基地以及未批先占、抢占、越权批地、非法转让宅基地等问题,既影响了保护耕地基本国策的贯彻落实,也不利于农村村庄建设和经济发展。为进一步加强农村宅基地管理,特通知如下: 一、充分认识加强农村宅基地管理的重大意义

农村宅基地问题,面广量大,情况复杂,涉及广大农民的切身利益,长期以来一直是农村基层工作的热点、难点问题之一,也是加强村庄规划建设管理,建设社会主义新农村的一个重要环节。农村宅基地管理不好,不但会出现村庄建设“摊大饼”,严重侵占良田,违反土地利用总体规划和村庄建设规划,扰乱土地管理和村庄建设秩序等问题,而且也容易产生宅基纠纷和资源浪费,引发社会矛盾和不安定因素,给农村社会稳定带来不利影响。搞好农村宅基地管理,对于有效地节约和保护土地,保持耕地总量动态平衡,促进农村社会稳定和经济可持续发展有重大意义。各级政府要高度重视,把农村宅基地管理作为关系农村社会经济发展大局的大事,切实抓紧抓好。

二、进一步加强和完善村庄规划管理

各地要按照《山东省实施〈村庄和集镇规划建设管理条例〉办法》的规定,以县域规划、乡镇土地利用总体规划为依据,结合乡镇建制调整和小城镇建设工作,抓紧编制、修订、完善村庄建设规划,并严格监督实施规划。村庄建设规划不得突破土地利用总体规划确定的用地范围和用地面积,严禁占用基本农田。要充分挖掘现有村庄用地潜力,充分利用闲置宅基地和空闲地,进行旧村改造。要严格执行《村镇规划标准》,严格控制宅基用地标准,并从提高农民物质文化生活和改善村容村貌出发,合理划定功能区。做好与原有规划的衔接,充分利用现有住宅,不搞大拆大建,尽可能减少既有宅基的拆迁和调整,以减少矛盾和纠纷。城市规划区内村庄建设要依照城市规划的有关法律法规进行,并纳入城市规划控制范围。乡镇人民政府要建立健全村庄规划建设档案,并妥善保管。

村庄建设规划一经批准必须严格实施,任何单位和个人不得随意调整和变更,在村庄规划区内进行的各类建设,必须符合村庄建设规划。在建设公益设施和划定村民宅基地等实施规划的过程中,要本着科学引导、循序渐进、量力而行的原则,充分做好村民的思想政治工作,正确处理新建与拆旧的关系,确保农村社会稳定。

鼓励农村撤村并点和农民到中心镇置业购房居住。在城

市近郊区特别是城市规划区的村庄,当地人民政府可以视情况不再划定宅基地,按照城市规划统一建设住宅楼或住宅小区。

三、严格依法审批农村居民宅基用地

农民建房安排宅基,要本着有利于保护耕地、有利于实施规划、有利于综合治理“空心村”和改善村容村貌、提高农民生活居住的环境质量的原则来进行,必须限制在规划确定的村庄建设用地范围内,严格控制新建宅基占用耕地。确属按规划占用耕地的,要由村委会统一组织办理农用地转用手续,并按照“占一补一”的原则,开发数量和质量相当的耕地。 农民建房实行一户一宅制。凡年满20周岁、在本村落户的农村公民,可凭身份证按照有关程序申请一处宅基地,宅基地面积标准要符合《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的有关规定。鼓励子女与父母同宅。非本村户籍的公民,一般不得申请宅基地,因故确实需要的,必须具有户口迁移证明,方可安排一处宅基地。

村民申请宅基地须经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意,由村委会张榜公布。申请宅基地获本村通过的,应依法办理规划选址定点和建设用地审批手续。县级人民政府要简化农民宅基地审批手续,提高宅基地审批工作效率,并依照有关规定办理变更登记手续,发放集体土地使用证。

四、依法妥善处理农村宅基地管理中存在的问题

村集体组织要制定村庄建设综合改造计划,加快村庄改造建设步伐。异地建新宅且另有一处旧宅的,应腾出旧宅基地,由村集体依法收回。安排新宅基,暂不拆建原宅基地上的房屋的,有偿交由村委会统一安排作为旧宅拆建临时周转用房。对于位置优良地段和空闲地,村集体组织可组织有资格申请宅基地的农户公开招标,中标人优先选择宅基地。 对由于历史或规划原因超过本村户均宅基面积且超过法定宅基地标准的旧宅基地,不能退出的,村集体组织可通过宅田挂钩办法扣减承包田。对按规划要求拆旧建新但建新宅后拒不拆除的空宅,以及居住人户口已迁出本村且不居住的空宅,其宅基地可由村集体依法收回,拒不交回的,经县(市、区)政府批准,可由村集体组织实行有偿使用,有偿使用费标准为每年每平方米1-5元;但影响村庄规划实施的,必须依法拆除地上建筑物和其他附着物,腾出宅基地。除上述情况外,各地不得随意扩大宅基地有偿使用范围,变相加重农民负担,不得强行拆除农民正在使用的房屋。旧宅调整要在充分协商的基础上,妥善解决好拆迁户的安置问题。对于违反规定和乱收费的,一经查出,要严肃处理并追究当事人的责任。

村民未经县级人民政府批准违法占地建房的,县级人民政府土地行政主管部门有权依法查处。所建房宅符合规划,

经户主申请免予拆除处罚的,应按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条处罚,并依法办理宅基地审批手续。对不符合规划的,必须予以拆除。严格禁止村民或村集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地,擅自转让、买卖的,土地、建设等行政管理部门不得办理有关手续,并由土地行政主管部门按照擅自转让土地使用权的规定依法处理。经县(市、区)有关行政主管部门批准,允许进城务工经商村民、户口迁移到外地且不在本村居住的村民,将其拥有的房屋连同宅基地,有偿转让或出租给符合建房条件的本村村民,但转让或出租后不得另行申请宅基地。对村、乡镇越权批地建房或擅自买卖、转让宅基地的,要依照有关规定严肃处理。

五、切实加强对农村宅基地管理工作的领导

各级领导特别是县、乡镇政府领导一定要加强对农村宅基地管理工作的领导。村级领导班子要增强工作责任心,及时发现和化解矛盾,协调处理好干群关系。要加强乡镇土地和村镇建设管理队伍建设,搞好部门协调,切实形成合力,共同做好耕地保护与村庄建设工作。县级土地行政主管部门要切实搞好宅基地的审批管理,对于急需建房的农户,只要基本报件齐全、用地合法,就要及时办理用地手续,切实搞好用地服务。要加大执法力度,搞好宅基地的日常监督监察工作,建立巡回检查制度,做到预防为主,防处结合,加大

对农宅违法用地等问题的预防措施。要加强对农村干部、群众的法制宣传,摒除传统落后意识,强化土地公有观念,提高农民守法、用法的自觉性,保持农村社会稳定,促进全省经济健康发展。

二00一年八月三十一日国家土地管理局《确定土地所有权和使用权若干规定》第五十二条规定,空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地,不确定土地使用权。已经确定使用权的,由集体报经县级人民政府批准,注销其土地登记,土地由集体收回

农村宅基地现状

农村宅基地现状

针对各地已形成隐形市场的农村宅基地流转,市社科院昨天发布的《北京法治发展报告2011》对此问题作了专门研讨

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。社科院课题组专家认为造成农村宅基地及农民住宅诸多问题的根本原因在于立法滞后,建议北京可结合实际情况率先探索农村房屋制度,包括允许农村宅基地有条件流转。

现状:流转已形成隐形市场。

北京市农村法治研究会就《北京市农村宅基地及农民住宅条例》的法规预案研究报告称,我国明确禁止向城镇居民出售农村宅基地,但私下交易现象屡禁不止。据国土资源部统计,在经济发达地区特别是城乡结合部,农村宅基地通过房屋买卖、出租、抵押变相流转已是普遍现象,形成了自发的隐形市场,流转的宅基地占比在10%至40%之间。

各级人大对农村宅基地及农民住宅的立法缺位,增加了政府管理难度。比如本市某乡镇共有21个村庄,却实施了四种拆迁政策,均以“红头文件”的形式对外发布,而且越是后制定的政策优惠条件越多。

建议:制定有条件流转制度。“市场经济和城镇化进程不可逆转,农民增收问题也是中央关注的重点”。课题组提出了6个有关农村房屋的具体制度:农村基本住房保障制度、农民建房动态管理制度、农民住房安全管理制度、农民住房确权登记制度、农村宅基地及其住宅的有条件流转制度和合理征收补偿制度。

其中,“农村基本住房保障制度”提出,除了传统的“一户一宅”的方式供应宅基地之外,宅基地紧张之地可由村集体集中建房,并且放宽对农村房屋层高限制,允许其加盖三层以下房屋。农村房屋和宅基地所有权分属农民个人和集体所有,建议参照现有城市房屋确权管理登记制度,对集体土地使用权和房屋所有权同步确权、分别登记,建立农村宅基地动态信息系统。

在“流转(出租、互换、赠与、转让)”方面,专家建议结合农村实际情况,制定合理的有条件流转制度。以买卖为例,可设定若干限定性条件:坚持现有《土地管理法》的基本规定,即宅基地使用权的初始取得只能是一次,出售、出租后不可再次申请;严格限制买卖双方条件,规定卖方只有提供已有其他住房时才可出卖,买方仅能购买一处宅基地及其住宅;只有房地一体时才可流转,未建房屋的宅基地不得流转等。

提醒:立法应保障农民住房权。专家提醒说,立法规制的落脚点应是农民住房权保障而非单纯的宅基地使用权保障,以宅基地为基础的农民住房应当纳入市场化改革范畴而非单纯

纳入政府保障房的一部分,合理配置政府、集体和农民个人在宅基地上的权、责、利,审慎设计城镇化过程中的利益风险分配机制。

■相关新闻:社会稳定风险评估获智库首肯

晨报讯(首席记者姜葳)经过两年的试运行,本市“重大事项社会稳定风险评估机制”已得到市社科院专家的首肯,称其有力推进了首都法治政府的建设。

2010年11月4日《北京市建立重大事项社会稳定风险评估机制的实施办法(试行)》出台,昨天发布的《北京法治发展报告》对此机制在2011年所取得的重大进展进行阐述。据悉,本市并未将全部重大事项都纳入社会稳定风险评估范畴,而是紧紧抓住“与人民群众切身利益密切相关、易引发不稳定问题”这一标准,研究确定了在城市建设、企事业改革改制、公共服务与管理、涉农、社会保障领域开展社会稳定风险评估。评估内容包括是否得到大多数群众的认同,能否准确识别、有效控制可能产生的社会稳定风险等。评估程序包括走访群众、问卷调查、召开座谈会和听证会等,充分听取群众及专家特别是利益相关方意见,对存在重大社会稳定风险的重大事项,原则上应作出暂缓实施或不实施的意见。

农村宅基地管理

农村宅基地管理

一、农村宅基地概念

农村宅基地是指农村村民的住房、附属用房(厨房、禽畜舍、厕所等)、沼气池(或太阳灶)和小庭院(或天井)用地,以及房前房后少量的绿化用地。

二、关于农村宅基地有关规定

(一)•中华人民共和国土地管理法‣的规定

1、第五十九条 乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅

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等乡(镇)村建设,应当按照村庄和集镇规划,合理布局,综合开发,配套建设;建设用地,应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划,……

2、第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

(二)国土资源部文件关于宅基地管理的规定

国土资源部•关于加强农村宅基地管理的意见‣(国土资发„2004‟234号)的主要内容摘录如下:

1、严格实施规划,从严控制村镇建设用地规模

加强农村宅基地计划管理。农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。……

2、改革和完善宅基地审批制度,规范审批程序

(1)改革和完善农村宅基地审批管理办法。……

(2)严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规

定。农村村民一户只能拥有一处宅基地,面积不得超过省(区、市)规定的标准。各地应结合本地实际,制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。

农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地的,不得批准。

(3)规范农村宅基地申请报批程序。农村村民建住宅需要使用宅基地的,应向本集体经济组织提出申请,并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的,报经乡(镇)审核后,报县(市)审批。经依法批准的宅基地,农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。

(4)健全宅基地管理制度。在宅基地审批过程中,乡(镇)国土资源管理所要做到“三到场”。即:受理宅基地申请后,要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等;宅基地经依法批准后,要到实地丈量批放宅基地;村民住宅建成后,要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。

(三)省人民政府的规定

1、•湖南省实施办法‣的规定第三十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建住宅应当符合乡(镇)土地利用总体规划。每一户用地面积使用耕地不超过一百三十平方米,使用荒山荒地不超过二百一十平方米,使用其他土地不超过一百八十平方米。

农村村民建住宅,应当向集体土地所有者和村民委员会提出书面申请,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府批准。涉及使用农用地的,应当按照本办法第十五条规定的权限办理审批手续。农村村民使用本集体经济组织以外的集体土地建住宅的,应当依法办理土地征用手续。

2、•关于转发省国土资源厅†湖南省集体建设用地管理暂行

办法‡的通知‣(湘政办发[2008]32号)

第二十四条 农村村民新建住宅及其附属设施,应当依法申请宅基地。

宅基地使用权的审批应当符合乡(镇)土地利用总体规划、镇规划、乡规划和村庄规划,并具有依法核发的•乡村建设规划许可证‣;不符合规划或者未编制土地利用总体规划、镇规划、乡规划和村庄规划的,不得审批。

第二十五条 农村村民住宅建设,应充分利用旧宅基地、村内空闲地以及其他未利用地。凡对内有旧宅基地、空闲地未利用的,不得批准占用耕地。

(四)其他相关规定

1、•中华人民共和国公路管理条例‣第二十九条 在公路两侧修建永久性工程设施,其建筑物边缘与公路边沟外缘的间距为:国道不少于20米,省道不少于15米,县道不少于10米,乡道不少于5米。

2•铁路运输安全保护条例‣第十条 铁路线路两侧应当设立铁路线路安全保护区。铁路线路安全保护区的范围,从铁路线路路堤坡脚、路堑坡顶或者铁路桥梁外侧起向外的距离分别为:

(一)城市市区,不少于8米;(二)城市郊区居民居住区,不少于10米;(三)村镇居民居住区,不少于12米;(四)其他地区,不少于15米。

3、•中华人民共和国河道管理条例‣第二十条 有堤防的河道,其管理范围为两岸堤防之间的水域、沙洲、滩地(包括可耕地)、行洪区、两岸堤防及护堤地。

无堤防的河道,其管理范围根据历史最高洪水位或者设计洪水位确定。

4、•电力设施保护条例‣第十条 电力线路保护区:

一、架空电力线路保护区,导线边线向外侧延伸所形成的两平等线内的区域,在一般地区各级电压导线的边线延伸距离如

下:1—10千伏 5米;35—110千伏 10米;135--330千伏 15米;500千伏 20米。

二、电力电缆线路保护区,地下电缆为线路两侧各零点七五米所形成的两平等线内的区域……

5、•中华人民共和国城乡规划法‣ 根据第三十七条、第四十一条之规定,位于城市、镇、乡、村庄规划区内的建设项目,需先经县城乡规划主管部门核发建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证后,方可申请用地,办理用地审批手续。

三、宅基地申请条件

湖南省人民政府办公厅•关于转发省国土资源厅†湖南省集体建设用地管理暂行办法‡的通知‣(湘政办发[2008]32号)中第二十六条、第二十七条对农村宅基地申请条件作了规定。

第二十六条 有下列情形之一的,农村村民可以申请宅基地:

(二)因结婚等原因,确需分户建房,原宅基地面积低于分户标准的;

(三)因自然灾害需要搬迁的;

(四)原有宅基地被依法征收后没有相应安置的;

(五)县级以上人民政府规定的其他情形。

对第(一)点说明:农村村民户是指户籍在本集体经济组织的常住户,且在本集体经济组织具有生产生活资料、从事生产经营活动并承担相应义务。

对第(二)点说明:多子女家庭,有子女已达婚龄需分居,原有宅基地面积低于分户规定标准确需另行建房的。

第二十七条 农村村民申请宅基地有下列情形之一的,不予批准:

(一)年龄未满十八周岁的;

(二)原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的;

(一)农村村民户无宅基地的;

(三)一户有一处以上宅基地的;

(四)将原有住房出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地的;

(五)县级以上人民政府规定的其他情形。

四、申请宅基地需申报材料及审批程序

(一)申报材料

1、由村委会签署意见的建房用地申请;

2、申请人户口簿复印件;

3、农村居民住宅建设用地呈报表;

4、涉及占用耕地的,提交自行开垦耕地经县以上相关部门验收的确认书,或与县土地整理中心签订的开垦耕地协议书;

5、涉及违法用地的,提供•行政处罚决定书‣、补办用地手续通知单及罚没款收据复印件;

6、原有宅基地的,提供原宅基地土地使用证复印件;原宅基地退集体的提供同意限期退还集体经济组织重新安排使用的保证(承诺)书;原宅基地流转给他人的,提供双方协议书;

7、分户另行建房的提供家庭分户协议;

8、交通(公路)、规划、地税、林业等相关部门意见或审批文件。

(二)申报审批程序

农村宅基地申请报批流程图

(三)各程序的主要工作职责

1、现场选址勘查阶段的职责:

(1)调查了解申请人的现有宅基地,家庭人口等情况,是否符合申请宅基地条件。

(2)审查选址是否符合乡镇土地利用总体规划,原则上不得占用耕地,禁止占用基本农田。

(3)调查拟建地块的基本情况,包括土地权属、地类、用地界址和是否存在地灾隐患等。

2、申报村料审查、批准阶段的职责

(1)申报材料是否齐全、符合法定形式;

(2)材料内容是否符合要求;

(3)申报的建房地址是否与现场选址确定的一致。

3、现场放线定界阶段的职责

根据批准文件,实地放线确定用地范围。

4、竣工验收阶段的职责

村民住宅建成后,要到实地检查验收,看是否按照批准的面积和范围使用土地,与批准文件一致的,予以登记颁发使用证。

五、行政许可法的相关规定

1、关于行政许可申请的处理规定:“申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容,逾期不告知的,自收到申请材料之日起即为受理”。

“申请事项属于本行政机关职权范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照本行政机关的要求提交全部补正申请材料的,应当受理行政许可申请”。

2、关于行政许可期限规定:“除可以当场作出行政许可决定的外,行政机关应当自受理行政许可申请之日起二十日内作出行政许可决定。二十日内不能作出决定的,经本行政机关负责人批准,可以延长十日,并应当将延长期限的理由告知申请人。但是,法律、法规另有规定的,依照其规定。”

“行政机关作出准予行政许可的决定,应当自作出决定之日起十日内向申请人颁发、送达行政许可证件,或者加贴标签、加盖检验、检测、检疫印章。”

农村宅基地普法

农村宅基地法律政策要点

近些年来我国的城市化进程不断加快,这当中就涉及到宅基地的问题越来越多。关于征地拆迁当中的纠纷也越来越引起社会的关注。下面选取一些宅基地的常见的问题

涉及到农村宅基地的是宅基地的流转,土地征收,房屋拆迁,土地纠纷解决的途径,农村村民的宅基地违法行为承担责任等。

一、宅基地流转

(一)非农业户口居民在农村的宅基地如何处理?

“村民”的身份是取得农村宅基地的直接依据,原农业户口居民迁到城镇或是境外后转为非农业户口,他们丧失了享有农村宅基地使用权的资格,但是他们原在农村的房屋属于私有财产受法律保护,并且根据我国的“房地一体”的原则

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,非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地,并不是由集体经济组织马上收回,根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第48条规定分两种情况处理:第一种情况,房屋产权没有变化的,也就是说非农业户口居民没有转让或赠与房屋,房屋所有权人没有变更,可依法确定其集体土地建设用地使用权。直到房屋拆除后没有批准重建的,土地使用权由集体收回。第二种情况,房屋产权发生变化,非农业居民把房屋转让或者赠与原集体经济组织的其他成

员,此时房屋产权和宅基地使用权应当依法进行变更登记。

法律政策索引《确定土地所有权和使用权的若干规定》

第48条。

(二)农村宅基地能否继承?

农村宅基地不能单独继承,依据我国法律规定,宅基地的所有权和使用权是分离的,宅基地的所有权属于集体,使用权属于房屋所有人,农村村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得,村民只有宅基地使用权,不能随意对宅基地进行处置。所以宅基地不属于遗产,不能被继承。但建造在宅基地上的房屋属于公民个人所有,可以继承。按照我国物权法规定的地“随房走”的原则,公民继承了房屋,当然可以使用房屋所占的宅基地,村民对于继承的房屋之下的宅基地只有使用权。所以不能单独继承宅基地且根据《土地管理法实施条例》第6条“因依法转让地上建筑物、构建物等附作物而导致土地使用权转移的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记”的规定,继续使用这块宅基地的条件是到县级人民政府土地主管部门进行变更登记。需特别指出的是,将来继承的房屋灭失后,就不能进行重建后者以其他方式继续使用这块宅基地了。

法律政策索引《物权法》第182条、183条,《土地管理广发实施条例》第6条。

(三)农村宅基地能否用于抵押、用于投资?

农村宅基地的唯一用途是建造农村住宅,超过一个用途之外都是法律所不允许的。如农村宅基地不能用于抵押,也不能用于投资,也就是说,农村村民不能利用宅基地盈利。《物权法》第184条规定了不得抵押的财产,其中,土地所有权不得抵押,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地不得抵押。如果宅基地使用权进行了抵押,抵押权实现的结果可能出现城镇居民拥有农村宅基地的结果,这与当前的政策“城镇居民不得购置农村宅基地”相违背。并且,宅基地主要是作为生活资料提供的,所以权利人不能将宅基地作为生产资料用于投资,例如将宅基地投资建厂或者改为鱼塘等。因此农村宅基地不能用于抵押,也不能用于投资。

二、农村土地征收

(四)农村土地征收需要经过哪些步骤?

根据相关法律政策,目前我国农村土地征收的程序可以归纳为以下步骤:

第一步农用转用、征用土地,必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此,用地单位在初步选定某农用地为建设用地后,应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。

第二步确认该农用地可以用于建设,再根据建设部门的要求,进行和编制建设项目可行性论证,向建设部门提交用地申请,

建设部门审查符合的,颁发建设 项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规划费用。

第三步用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请,由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。

第四步用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保等手续,并缴纳各项审批费用。

第五步用地单位再持有以上审批文件,向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。

第六步国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划,拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案,分不同类型,经各级人民政府审批。

第七步由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用,签订补偿安置协议,按征地程序办理征地手续。

第八步国土资源局根据批准的供地方案,在征地的补偿、安置补助完成后,向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》,被征地单位应在规定的期限内交出土地。

第九步被征用单位交出土地后,该土地即成为国有土地,由国土资源局与土地使用者签订国有土地有偿使用合同(出让

供地)或向土地使用者核发划拨决定书(划拨供地)。用地单位按

约定缴纳出让费用。

第十步签订出让合同并按约定缴纳费用后,用地单位才真正获得该土地的使用权,用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。

第十一步如用地单位欲转让该土地的土地使用权,必须符合国家关于已出让土地转让的规定和《国家土地使用权出让合同》的约定。转让国有土地合同使用权时,不得改变规定的设计条件。以转让方式取得建设用地后,转让的受让人应当持《国有土地使用转让合同》、转让地块原建设用地规划许可证向城乡规划行政主管部门申请换发建设用地规划许可证。

三、房屋拆迁

(五)农村房屋拆迁需要经过哪些法律流程?

(1)领取房屋拆迁许可证:拆迁房屋的单位向房屋所在地的市、县人民政府拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证。

(2)发布拆迁公告:房屋拆迁管理部门发布拆迁公告,将拆迁许可证书中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项,向社会公布。

(3)订立拆迁补偿安装协议,实施拆迁:由拆迁人与被拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安

置协议。

(六)征收农村宅基地费用包括哪些?

征收补偿包括土地补偿费、安置补助费以及地上附作物和青苗的补偿费,是对被征地农民和农村集体经济组织失地的补偿。征地补偿费的作用在于使被征地农民生活水平不因征地而降低。使被征地农民的长远生计有保障,并且在征地的过程中,要维护好农民集体土地所有权和农民土地承包经营权的权益。管好用好这项资金,就是维护农村集体经济组织和农民土地经营权的收益,也是保证农民收益和促进农民增收的一项重要的措施。所以征收农村宅基地的费用包括宅基地土地补偿费、安置补助费以及地上附作物和青苗的补偿费,这些费用按照专户存储、专账管理、专款专用的原则规范管理,实行专户管理制度,设置专门的账册,单独对征地补偿费收支原始凭证装订成册。

法律政策索引 《农业部关于加强农村集体经济组织征地补偿费监管理指导工作的意见(农经发〔2005〕1号)》。

(七)征收农村宅基地的补偿费归谁所有?

征收农村宅基地,由于宅基地是农村集体经济组织所有,根据《土地管理法实施条例》的规定,征收宅基地的补偿费归农村集体经济组织所有。但是按照土地补偿费用主要用于被征地农户的原则,土地补偿费用应在农村经济集体组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制定。土地补偿

费应全部用于被征地农民生产组织安置。也就是说,虽然农村征用的宅基地的补偿费用归集体经济组织所有,但是土地补偿费最终需用被征收宅基地的农户。

法律政策索引 《土地管理实施条例》第26条,《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》(国土资[2004]238号)。

(八)征收农村宅基地的补偿费用如何计?

《土地管理法》第47条规定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附作物和青苗的补助费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值的6--10倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费用标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的4--6倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地的附作物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直

辖市规定。

征收城市郊区的菜地、用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准。可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。

国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征收耕地的土地补偿和安置补助费的标准。”

征收农村宅基地的补偿费用,即宅基地补偿费、安置补偿费和地上附作物和青苗的补偿费的补偿,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

四、宅基地纠纷处理

(九)怎样解决农村的宅基地纠纷

我国《土地管理法》中对宅基地纠纷的解决办法,主要有三种

(1)协商解决。 《土地管理法》第16条第一款规定:“土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决......”据此规定,农村村民之间发生的宅基地纠纷,可以先通过协商的方式加以解决。

(2)行政解决 。《土地管理法》第16条第2款规定:

“个人之间,个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。”该法还规定,侵犯土地的所有权或者使用权争议由县级以上地方人民政府土地管理部门责令停止侵犯、赔偿损失。所以,农村村民之间或村民与村集体经济组织之间的宅基地纠纷,可以请求政府有关部门予以解决。

(3)司法解决。《土地管理法》第16条第3款规定:“当事人对有关人民政府处理决定不服的,可以在接到处理通知之日起三十日内,向人民法院起诉。”这表明农村村民之间就土地的使用权和所有权发生的纠纷,只能《土地管理法》第16条的规定,先经过有关行政机关的处理,对于处理决定不服,才可以向人民法院提起诉讼。否则,人民法院不予受理。

此外,宅基地纠纷还可以通过人民调解的方式解决。人民调解是指在调解委员会(包括城市的居民委员会和农村的村民委员会)的主持下,以国家的法律、法规规章、政策和社会公德为依据对民间纠纷当事人进行说服教育、规劝疏导,促进纠纷当事人互相谅解,平等协商,从而自愿达成协议,消除纷争的一种群众自治活动。人民调解是现行调解制度的一个重要组成部分,是我国法制建设的一项独特制度。

五、农村宅基地违法行为应该承担责任

(十)农村村民的宅基地违法行为应该承担哪些责任?

根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》和《基本农田保护条例》的规定,农村村民的宅基地违法行为应该承担以下法律责任:

(1)农村村民未经批准或采取欺骗手段骗取批准,非法占有土地建住宅的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法土地上新建的房屋。

(2)农村村民超过省、自治区、直辖市规定的标准,多占土地的,多占的土地以非法占用土地论,即按照未经批准或采取欺骗手段骗取批准非法占用土地的违法行为处罚。

(3) 农村村民买卖或者以其他形式非法转让宅基地的,由县级以上人民政府主管部门没收非法所得,可以并处罚款。

(4) 农村村民不按照批准的用途使用宅基地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门没收非法所得,可以并处罚款。

(5) 农村村民擅自占用耕地建房,破坏种植条件的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或治理,可以并处罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

(6)农村村民占用基本农田建房,毁坏种植条件的,由县级以上人民政府土地主管部门责令改正或治理,恢复原种植条件,处占用基本农田耕地开垦费1倍以上2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

法律政策索引 《土地管理法》第77、81条,《土地管理法实施条例》第36条,《基本农田保护条例》第33条。

(十一)农村村民因使用宅基地而占有耕地是否应当进行补偿?

农村村民占有耕地应当进行补偿。《土地管理法》第31条规定:“国家保护耕地,严格控制耕地转为非耕地。国家实行占用耕地补偿制度。非农建设经批准占用耕地的,按照‘占多少,恳多少'的原则,由占用耕地的单位负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地;没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的,应该按照省、直辖市的规定缴纳耕地开垦费,专款用于开垦新的耕地。”可见,村民占用耕地建造住宅,补偿的办法首先是开垦与所占耕地数量和质量相当的耕地,其次才是缴纳耕地开垦费。这是为保持耕地总量平稳所坐出的特殊保护政策。

法律政策索引 《土地管理法》第31条

(十二)农村村民建房占用的宅基地超过省政府规定的标准如何处理?

根据《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资法〔2008〕146号)的规定,宅基地面积不得超过省(区、市)规定的标准,对宅基地超占用面积的,在办理登记时按下列情况处理:

1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农村村民建

房占用的宅基地,在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积进行登记。 1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,超过部分按照当时国家和地方有关规定处理后,可以按照实际使用面积进行登记。 1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积=标准的,按照实际批准面积进行登记。其面积超过各地规定标准的,可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积,待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时,按有关规定做出处理,并按照各地规定的面积标准进行登记。

村民建房占用的宅基地超过省政府规定的标准依据建房时间不同适用不同的法律规定,以最新的法律规定,即1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后至今,如果宅基地超过各地规定标准的,在土地权利证书记事栏注明超过标准的面积,使村民的宅基地使用权固定化,但并未完全承认村民超过标准的面积。区分不同情况做不同的处理,分户建房时,比照当地面积标准,分户后在标准之内的,另外颁发宅基地使用证。现有房屋拆迁时,超过当地标准的面积不予补偿。改建、翻建时也依具体情况缩减超出标准的部分。总之,

农村村民建房占用的宅基地超过省政府规定的标准先在宅基地使用证书上予以标注和确定,然后依据各种具体情况逐渐缩减超过当地标准的宅基地。

法律政策索引《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发〔2008〕146号)。

农村宅基地风水

第一,农村房住宅不可建在山脊上,或山谷的出入口,否则不但不能获得地理上的福泽而且住人还易患各种疾病,对人不利。

第二:农村住宅正对大门绝对不可有大树,因为大树在门前不但阻扰阳气进入屋内,也会使屋内阴气出不来,就从实际生活来说也对家人出入不便,如下雨打雷也会招雷电的危险,如秋天树叶易落入室内也无法保持请洁。

第三:农村住宅不要建在死胡同的最低的部位,这样的建筑会招来天灾和人祸的

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,还会招来官非及破财和残疾等。

第四:农村住宅的四方有大马路者大吉,但不包括面朝四方的住宅,其益处有两个。 1,可保家庭的私秘性,也就是家中的私人生活可不受天地外来的干扰。因为住宅的两方,大多数很少有大门或窗户的开口设置,要注意马路上的人车喧闹,不易侵人才好。 2,可以有效利用住宅的内部空间,因为除了西面方向马路一方向外,东南北不管是庭院还是室内房间都可大量有效的使用。

3,坏处是无底之轿,不安稳不利知识常出现。

第 五:农村住宅绝对不可建在丁字路的交叉处,也就是垂直线的垂直的,点的部位,也就是住宅前面不可有直冲而来的巷和路,否则祸害无穷,如风灾,火灾对这样的住宅有特别的照顾,如果倒霉话可能会祸从天降,如一辆气车的司机或眼花酒醉从对面的路直冲住房,不好的话房倒人忘,好的话导致残疾,生意亏损和官非等。

第 六:农村住宅门前绝对不可有枯树,即便不是大树也不管是直立的还是倒在地上的,在风水上是损及老人的,而切还有引导贫贱的力量,最好连根拔掉。

第七:住宅的西北方有大树属于大吉,此位有大树可保护此住户的人,会带来全家幸福的,若不知这一点把大树砍掉,可能会有绝 子绝 孙的大祸,朋友们不可不注意。

第八:在村里的住宅最好不要比周围的建筑高,要不然会钱财不保的,从现实来说,这样的住宅也有好多危险的,如遭火灾,风灾,空袭等都首当其冲,也没有遮档阳光的条件,阳盛阴衰,阴阳不调等都会影响家人的健康。

第 九:子女的住宅绝对不可建在父母住宅的院子里,长子除外。如建在父母的院内这样两家会一起衰落的。

第十:家里有孕妇时绝对不可建屋修房,就是小小的修造也要避免,就算换磁砖也不行,这是大忌,它的最直接的影响就是孕 妇的流 产。

第 十一:住宅基地,前低而后高是大吉,反之前高而后低则是不吉。

第 十二:住宅基地西北方欠缺不足,虽不损贵气,但有缺少儿子的可能,在健康上对父亲有害,易患呼吸道系统的疾病。

第十三:住宅基地东南方有缺,对生儿育女不利,但不损贵气。

第十四:住宅基地西南方不足,在健康上可能对母亲的胃肠道不好,但是在社会中的地位,官职,薪奉上反而有利。

第十五:住宅基地东北角欠缺虽无大害,但也可能影响消化系统,此位不易开大门,如开要请风水先生查看。

第十六:住宅基地或房屋左窄右宽反之左宽右窄都不好,生出的儿子不是孤就是贫。 第十七:住宅基地或房屋的形状前宽后窄,呈现倒梯子的形状,居住此屋的主人,钱财难保,人丁稀少。

第十八:住宅基地或房屋成前窄后宽呈正梯子的形状,居住此屋的主人不但福而且贵,还必定在社会上轰轰烈烈。

第十九:住宅基地或房屋成三角形者,若前尖后宽叫做田笔,住了之后会人财两损,尤其容易引起女人带来的灾祸。或女人本身不利。后尖前宽者叫做火星拖尾,这样的住宅大凶。住了以后家人可能会有自 杀和罹患绝症。

第二十:住宅基地或房屋的形状左长右短,住了以后会损及妻子和儿女的。 宅西有路,财神光顾。瘦长之屋,运程受租。强邻压境,难以出头。 宅东有水,紫气东来。大门低矮,败运之宅。屋小门大,破财口角。 宅北有龙,前程无穷。高墙当户,气势受阻。铁路旁住,散气之户。 宅旁有砂,财富到家。前门大空,宜室宜家。断垣之壁,败运之象。 开门枯树,如见大墓。旧屋加楼,当心受克。横梁压顶,情绪不行。 白墙兰瓦,居丧之家。宁住庙前,不住庙后。门前垃圾,霉运连连。 窄巷开门,居之不安。墙如监狱,日渐穷困。浴厕切床,当心要疾。 屋前绿化,有利开运。小桥冲屋,家破财散。市场之住,大凶在户。 西北有树,财运光顾。屋型如舟,难活到头。瀑布近旁,不宜新房。 屋南巨荫,难展乾坤。围墙开窗,朱雀开口。床边设镜,安眠难成。 大树穿屋,运势不出。脊高之屋,不吉不住。有床之屋,床下忌物。 庭院杂草,败运之象。屋东开窗,紫气东来。床头烟缸,肇祸身伤。 引溪入院,财走人空。围墙帖屋,诸多不顺。居住之处,随俗福禄。 爬滕缠屋,情海生波。铁窗过密,运势难旺。双龙抱珠,纳气迎福。 高塔近旁,祸走萧墙。西边大窗,白虎开口。太岁上座,动土有祸。 ■门高胜于厅,后代绝人丁。门高胜于璧,家中多哭泣。

■门边墙壁不可偏。左大换妻惹讼冤。右大孤寡儿孙常叫天。

■门柱不端正,斜偏多招病。家退祸频生,人亡空怨命。

■门柱补接主凶灾,仔细巧安排。头目患中劳吐,下补脚疾苦。

■门扇或斜倚,夫妇不相宜。家财常耗散, 更防人谋欺。

■门上莫作仰栱装,此物不吉祥。两边相指或无言,论讼口争交。

■门前壁破街砖缺,家中常不悦。小口枉死药无医,修整莫迟疑。

■门板多穿破,怪异为凶祸。定主退财产,修补免贫寒。

■一家两门出鳏寡,冤屈不论家中正,主人大小自相凌。

■当厅若作穿心梁,其家定不祥。便言名曰停丧山,哭泣不曾闲。

■门户窟痕多灾祸,刺配瘟疫躲不过。

■门板莫令多柄节,生疮疔不歇。三三两两或成行,徒配出军郎。

■人家天井置栏杆,心痛药医难。更招眼障暗昏蒙,雕花极是凶。

■门外置栏杆,名曰纸钱山。家中多丧祸,恓惶实可怜。

■二家不可门相对,必主一家退。开门不得两相冲,必有一家凶。

■一家不可开二门,父子没慈恩。必招进舍嗔门客,问罪饶不得。

■厅屋两旁有屋横吹,祸起纷纷。便言名曰抬丧山,人口不平稳。

■人家相对仓门开,定断有凶灾。风疾时时不可医,世上少人知。

■西廊壁枋不相接,必主相离别。更出人心不伶俐,疾病难医治。

■有路行来似铁*,父南子北不宁家。更言一拙诚堪拙,典卖田园难免忧。 ■人家不宜居水间,过房并接脚。两边池水大侵门,流得儿孙好大脚。 ■木仓背后作房间,名为疾病出连年。因卧不离床,痨病最恓惶。

■路如牛尾不相和,头尾翻舒反背哦。父子相离真未免,妇人待嫁又如何? ■故身一路横,哀哉屈屈来。朝入蜴蛇,家宅不安死外地,不宜墙壁反教差。 ■门高叠叠似灵山,但合僧堂道院看。一直到门无曲折,其家终洽也孤单。 ■人家方畔有禾仓,定有寡母坐中堂。若然架在天医位,却宜医术正相当。 ■路若钞罗与铜角,积招疾病无人觉。瘟疫麻痘若相侵,痢疾师巫方有法。 ■方来不满破分田,十相人中有不全。成败又多徒费力,生离出去岂无还。

■四方平正名金斗,富足田园粮万亩。篱墙回环无破陷,年年进益添人口。 ■墙垣如弓抱,多曰进田山。富足人财好,更有清贵官。

南方若远有尖石,代代火烧宅。大高火起火成山,烧尽不为难。

■石头屋后起三堆,仓库积禾囤。石藏屋后土般般,潭曰更清闲。

■路成丁字害难逃,有口何能下一桃。死别生离真似苦,门前有此非吉兆。 ■屋前行路渐渐大,人口常安泰。更有潮水向前来,曰曰进钱财。

■展吊回来欲卷舒辫,钱田即在方隅中。男长位须先发,人言此位鬼神扶。 ■路如跪膝不风光,轻轻手富便更张。只因笑死浑闲事,脚病常常不离床。 ■左边七字须端正,方断财山定。或隙一似死鸭形,曰曰闹相争。

■一重城抱一江缠,若有重城积产钱。虽是富荣无祸患,只宜抱子度晚年。 ■品岩嵯峨似净瓶,家出素衣僧。更主人家出孤寡,官更相传有。

■路如丁字损人丁,前低荡去那堪行。或然平生犹轻可,也主离乡亦主贫。 ■土堆似人拦路低,自缢不由贤。若在田中却是吉,名为印绶保千年。 ■若见门前七字去,断作辨金路。其家富贵足,钱财金玉似山堆。 ■门前土墙如曲尺,进契人家吉。或然曲尺向外长,妻婿哭分张。

■左边行带事亦同,男人效病手拍尽。牛羊六畜空费力,虽得钱财还是空。 ■门前有路如员障,八尺十二数。此窟名为陪 地金,旋渐入庄田。 ■门前土堆如人背,上头生石出徒配。自他渐渐生茆草,家口常忧恼。 ■路如衣带细参详,岁岁灾厄及位尝。自叹资身多耗散,频频退失亦凄惶。 ■前街玄武入门来,家中常进财。吉方更有潮水至,富贵进田财。

■路如烛焰胃长能,可叹其家小口亡。儿子卖田端的有,不然父母也投焰。 ■右边墙路如斜出,时时叫冤屈。怨嫌无好丈夫,儿代代出生离。 ■门前行路渐渐小,口食随时了。或然直去又低垂,退落不知时。

■路若源流水并流,庄田千万岂能留。前去若更低低去,退后离乡好手游。 ■门前行路如鹅鸭,分明两边看。或然又如鹅掌形,口舌如报鹊。 ■门前腰带田路大,其家有分解。围墙门畔更回环,名曰进财山。

■翻连屈曲名蚯蚓,有路如斯人气紧。生离未免两分气,损子伤妻家道罄。 ■门前石面似盘平,家富有,声名两边来从。进宝山,足食更清闲。 ■右面四方高,家里产英豪。浑身斧凿成,其山出贵人。

有路行来若火勾,其家退落更能偷。若还有路从中入,打杀他人未肯休。 ■一来一往似立蟠,家中发后事多般。须招口舌重重起,外来兼之鬼入门。 ■门前见有三重石,内人坐睡直。定主二夫共一妻,吞月养春宜。

■排算虽然路直横,须教笔砚案头生。出人巧性多才学,池沼为财轻富荣。 ■双桃门前路扼精,先知室女有风声。身怀六甲方行嫁,却笑人家浊不贞。 ■十字路来才分谷,儿孙手艺最为能。虽然温 饱多成败,只因嗜好卖己虚。 ■屋边有石斜耸出,人家长仰都。定遭风疾及贫困,口食每求人。

■路如人字意如何,兄弟分离隔用多。更主家中红焰起,定知此去更无情。 ■路来重曲号为州,内有池塘或石头。若不为官须大富,侵州侵县置田时。 ■石如酒瓶样一般,楼台田满山。其家富贵一求得,斛注使金银。宇桐的空间 ■石如虾蟆草如根,怪异入厅堂。驼腰背曲家中有,生子形容丑。

■枹户一路两交加,室女遭人杀。可睡从行夜好,家内乱男入,致效也因他。 ■四路直来中间曲,此名四兽能取禄。在象更觉一刀砧,文武兼全俱皆足。 ■城外有石似牛虾,山成堆。庭园更有,水在丑方出,六畜自兴旺。

农村宅基地审批

农村宅基地审批

项目名称:农村宅基地审批 项目类型:行政许可权 公开形式:电子屏幕、媒

第一文库网 范文频道
体 公开范围:社会公开 公开时间:长期公开

主办股室:地籍宅基地股、财务股、 协办单位:各镇乡人民政府 一、审核依据

1、《中华人民共和国土地管理法》第62条。 2、《河北省土地管理条例》第52、54条。 3、《河北省农村宅基地管理办法》 二、批准条件

1、农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,必须严格执行村镇规划,村内有空闲地的,不得占用耕地建住宅。

2、农村村民因子女结婚等原因确需分户、缺少宅基地的、年龄年满18周岁。

3、外来人口落户,成为本集体经济组织成员没有宅基地的。

4、因发生或者防御自然灾害,实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要搬迁的。

三、申报资料

1、农村村民向村委会写出个人申请。 2、地籍调查资料及现场勘测平面图。 3、填写城乡宅基用地申请书。 四、审查程序

1、向村委会写出书面申请。

村委会根据群众讨论的意见,经村委会审查同意后,张榜公布,张榜七日无异议后,上报审批宅基地名单。

2、填写申请表:村委会同意后,由村负责填写《城乡宅基用地申请书》签署意见,村长签字,盖村委会公章。

3、乡镇政府审核:乡镇政府根据上报资料到现场进行勘测,经审查合格后,由土地所长签字、主管乡(镇)长签署意见并盖乡(镇)政府章,然后上报县国土资源局农村宅基地股。

4、县国土资源局农村宅基地股通过接件后,农宅股进行资料审核并到现场进行勘测。

5、审核、勘测合格后,报主管局长进行审批。 6、发放农村个人建房准建卡。 五、工作时限

受理5个工作日,局内办理运行20个工作日。 六、收费依据 宅基地工本费:

河北省物价局、财政局、农业厅、国土资源厅、建设厅、省政府纠风办2001年9月27日出台冀价经费字[2001]33号文第2条。

七、办理结果

1、许可:发放集体土地使用证 2、不许可:复函并退还资料 八、工作流程(见附件)

农村宅基地审批流程图

申 请 人 递交申请

制作补证

申请人签收

通 知 书

村 委会

乡(镇) 政 府

农村宅 基地股

审查材料 是否齐全 是否符合 法定形式

制作受理 录入材料

申请人 签 收

公示并拟 定通知书

调查或 审 查

汇总 意见

提交分管局 长重新审查

签 收拟批准 通知书

局长 签批

行政 许可

拟批准 文 件

制作 回证

申请人 签 收

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